Princípio da Prioridade no Registro de Imóveis
Raphael Augusto Almeida Prado
Pelo princípio da prioridade, garante-se ao interessado a prevalência na análise do título em relação aos demais, posteriormente protocolizados.
Os títulos, quando comparados aos outros, podem ser ou não contraditórios. Sendo contraditórios, um poderá excluir o outro (v.g. dupla compras e vendas); não sendo contraditórios, serão complementares (v.g. doação antiga, ainda não registrada, e um compromisso de compra e venda feito pelo donatário a terceiro).
O registro ou a averbação, como já visto, retroagem à data do protocolo, como se extrai do art. 1.246 do Código Civil: o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
O protocolo deve constar do Livro 1, dele devendo constar todos os títulos apresentados diariamente, aos quais será atribuído um número de ordem.
Nenhuma exigência fiscal impedirá o protocolo, como, por exemplo, a ausência de pagamento de determinado tributo, servindo o protocolo para garantir o direito de prioridade na análise do título.
Nos termos do art. 186 da Lei de Registros Públicos, é o número de ordem que determina a prioridade do título, e esta, a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
Quando um título é protocolizado no registro de imóveis e, após a qualificação feita pelo oficial, retorna com nota de exigência, por exemplo, ou a parte interessada não dispõe de recursos para o pagamento de tributos ou emolumentos, recomenda-se que realize novamente o protocolo, antes do prazo de seu vencimento, a fim de garantir a prioridade de sua análise, ainda que não tenha cumprido as exigências apontadas pelo oficial ou não tenha angariado recursos para quitar os custos da transação imobiliária.
Em regra, o prazo de esgotamento dos efeitos do protocolo é de 30 dias.
Todavia, o prazo comporta diversas exceções, em que os efeitos do protocolo são prorrogados, a saber: a suscitação de dúvida, prevista no art. 198 da LRP; a segunda hipoteca, prevista no art. 189 da LRP; o loteamento, previsto no art. 18 da Lei 6.766/73; a retificação bilateral, prevista no inc. II do art. 213 da LRP; a regularização fundiária, prevista no art. 205, da LRP; o bem de família voluntário, previsto no art. 260 da LRP; a indisponibilidade de bens, pela qual todos os títulos prenotados posteriormente ficam suspensos.
A regra do protocolo é de que o título prenotado em primeiro lugar deve ser analisado antes dos demais, priorizando-se a ordem numérica de chegada.
Escrituras realizadas na mesma data, constando a hora, e apresentadas no mesmo dia ao oficial de registro de imóveis, configuram uma das exceções à sobredita regra, pois nesses casos a prevalência será do título, e não do protocolo, como se extrai do art. 192 da LRP.
Outra exceção está nas escrituras públicas de hipoteca, quando há menção a hipoteca anterior não registrada, como se vê do art. 189 da LRP e do art. 1.496 do Código Civil. Nesses casos, o protocolo poderá durar por 90 dias.
Vale consignar que idosos, gestantes e portadores de necessidades especiais têm prioridade no atendimento, sendo que tal prioridade não se confunde com a prioridade de análise dos títulos.
