Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
Raphael Augusto Almeida Prado
Uma das questões de grande polêmica envolvendo a situação fundiária do Brasil se refere às limitações de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, cujas justificativas residem nos princípios da soberania e segurança nacional.
As restrições estão contidas na Lei 5.709/71, no Decreto 74.965/74, que foram editados anteriormente à vigência da CF/88, que ampliou, por seu turno, as limitações para o arrendamento de imóveis rurais (arts. 20 e 190, § 2º), bem como na Instrução Normativa n. 88/2017, do INCRA.
Ao conceituarmos o imóvel rural, vimos que há dois critérios para sua definição, quais sejam, os critérios da localização e da destinação, sendo este o critério dominante para fins de aplicabilidade das regras impostas aos estrangeiros.
Imprescindível conceito a ser observado nesse contexto é o do Módulo de Exploração Indefinida (MEI), que é a unidade de medida expressa em hectares, definida pelo INCRA, utilizada para estabelecer a dimensão da área passível de aquisição por estrangeiro, baseada nas condições econômicas e sociais de cada região, podendo variar entre 5 e 100 hectares, a depender da Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural2.
Para que a pessoa física estrangeira possa adquirir um imóvel rural no Brasil, o primeiro requisito é de que seja residente no País.
Caso o imóvel possua até 3 MEIs, a aquisição será livre, exceto se estiver localizado em área de segurança nacional (faixa de 150km das fronteiras), hipótese em que dependerá de autorização do Conselho de Defesa Nacional.
A aquisição de dois ou mais imóveis cuja soma das respectivas áreas não ultrapasse os 3 MEIs dependerá de autorização do INCRA.
Caso o imóvel possua de 3 a 20 MEIs, o estrangeiro deverá obter uma autorização do INCRA.
Caso o imóvel possua de 20 a 50 MEIs, além da autorização do INCRA, precisará aprovação do projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário;
Por fim, caso o imóvel possua mais de 50 MEIs, em regra, é inadmissível a sua aquisição por estrangeiro, salvo se houver autorização do Presidente da República e, eventualmente, do Conselho de Defesa Nacional (em faixa de segurança nacional).
Por sua vez, para que uma pessoa jurídica estrangeira possa adquirir imóvel rural no Brasil, deve estar autorizada a funcionar no País, (autorização expressa do Governo Federal), estar registrada na Junta Comercial do Estado em que se localizar a sua sede e cadastrada perante a Receita Federal do Brasil, com número de CNPJ ativo.
Submete-se ao mesmo regime de restrições a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do capital social e residam ou tenham sede no exterior, conforme redação do § 1º, do art. 1º, da Lei 5.709/71.
Independentemente da quantidade de MEIs, a pessoa jurídica estrangeira ou equiparada sempre deverá apresentar ao INCRA os projetos agrícolas, pecuários, florestais, turísticos, industriais ou de colonização, vinculados ao seu objeto social.
Caso o imóvel possua mais de 100 MEIs, deverá haver aprovação do Congresso Nacional, conforme art. 23, § 2º, da Lei n. 8.629/93 (Lei da Reforma Agrária).
As restrições em comento valem tanto para compra quanto para arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
Caso a pessoa jurídica seja constituída sob a forma de sociedade anônima, as ações deverão ser nominativas, ou seja, o nome do titular das ações deverá constar dos livros oficiais e documentos contábeis da empresa emitente.
Operações societárias de fusão, cisão ou transformação societárias devem também obedecer às normas constantes da IN 88/2017 do INCRA.
A Lei 13.986/2020 (Lei do Agro) promoveu alterações significativas na Lei 5.709/71, ao estabelecer que as restrições em questão não se aplicam às hipóteses de:
- sucessão legítima, salvo se o imóvel estiver localizado em área de segurança nacional, sendo necessário então a aprovação do Conselho de Segurança Nacional;
- constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira; e
- recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de realização de garantia real, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma.
Tal medida permite, portanto, que pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras ou a estas equiparadas possam executar garantias reais, promovendo maior segurança jurídica ao mercado de crédito para o agronegócio.
