ENTENDA TUDO SOBRE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL E COMO REGULARIZAR O SEU IMÓVEL RURAL OU URBANO

Capítulo 1 – Introdução

Imagine a seguinte situação: uma família compra um imóvel, paga integralmente o preço ajustado, recebe as chaves, passa a residir no local ou a explorar economicamente a propriedade durante anos, mas jamais consegue obter a escritura definitiva. Em muitos casos, o vendedor desaparece, falece, muda de endereço, recusa-se injustificadamente a comparecer ao cartório ou simplesmente deixa de cumprir a obrigação assumida no contrato.

Embora essa realidade seja mais comum do que se imagina, ela produz consequências relevantes. Sem o registro da aquisição perante o Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não se torna juridicamente proprietário do bem. Afinal, no direito brasileiro, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil.

Essa situação, infelizmente, afeta milhares de imóveis em todo o país, sejam eles urbanos ou rurais. Contratos particulares celebrados há décadas, compromissos de compra e venda firmados sem posterior outorga da escritura, cessões sucessivas de direitos, loteamentos antigos, inventários inconclusos e negociações realizadas entre particulares frequentemente resultam em patrimônios que, embora economicamente pertencentes ao comprador, permanecem registrados em nome de terceiros.

Os reflexos dessa irregularidade vão muito além de uma simples questão documental. A ausência do registro definitivo pode dificultar financiamentos, impedir a constituição de garantias reais, inviabilizar a venda do imóvel, comprometer planejamentos patrimoniais e sucessórios, gerar insegurança para investidores e criar obstáculos ao acesso ao crédito. No meio rural, os impactos tendem a ser ainda mais expressivos, uma vez que a regularidade dominial frequentemente constitui requisito para operações de crédito, investimentos, projetos de expansão da atividade agropecuária e programas de regularização ambiental e fundiária.

Foi justamente para solucionar esse tipo de problema que o ordenamento jurídico brasileiro desenvolveu o instituto da adjudicação compulsória. Tradicionalmente processada perante o Poder Judiciário, essa ação sempre teve como finalidade suprir judicialmente a declaração de vontade daquele que, estando obrigado a transferir a propriedade, recusava-se injustificadamente a fazê-lo após o integral cumprimento das obrigações assumidas pelo adquirente.

Durante muitos anos, contudo, o procedimento judicial representou o único caminho possível para a obtenção da propriedade definitiva nessas hipóteses. Embora eficiente, essa alternativa frequentemente implicava elevados custos, necessidade de produção de provas, tramitação processual prolongada e significativa demora até o efetivo registro da propriedade.

Buscando simplificar esse cenário, a Lei nº 14.382/2022 promoveu uma das mais relevantes modernizações do sistema registral brasileiro ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), passando a admitir a adjudicação compulsória também pela via extrajudicial. Posteriormente, o procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento CNJ nº 150/2023, e complementado pelas normas editadas pelas Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados, como ocorre em São Paulo, que disciplinou detalhadamente sua tramitação perante os Registros de Imóveis.

A inovação representa uma verdadeira mudança de paradigma. Em diversas situações, tornou-se possível obter a transferência da propriedade diretamente perante o Registro de Imóveis, sem necessidade de ajuizamento de ação judicial, desde que preenchidos os requisitos legais e inexistam controvérsias que inviabilizem a solução administrativa.

Mais do que um simples procedimento registral, a adjudicação compulsória extrajudicial materializa um importante instrumento de efetivação do direito de propriedade, concretizando princípios como a segurança jurídica, a boa-fé objetiva, a função social da propriedade e a desjudicialização de conflitos patrimoniais. Trata-se de mecanismo que prestigia a realidade econômica consolidada pelas partes, evitando que o inadimplemento do vendedor impeça o adquirente de exercer plenamente um direito que já foi integralmente adquirido sob o aspecto obrigacional.

Entretanto, apesar dos inegáveis avanços proporcionados pela nova sistemática, o procedimento exige rigor técnico. A correta identificação dos requisitos legais, a adequada instrução documental, a elaboração da ata notarial, a comprovação do adimplemento do contrato e a observância das normas registrais constituem etapas essenciais para o sucesso do pedido. Pequenos equívocos na documentação ou na estratégia adotada podem resultar na formulação de exigências pelo oficial registrador, no indeferimento do requerimento ou mesmo na necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.

Neste artigo, analisaremos de forma clara, prática e tecnicamente fundamentada o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial, examinando sua evolução legislativa, os requisitos legais, a regulamentação nacional e estadual, as principais discussões doutrinárias e jurisprudenciais, bem como os cuidados indispensáveis para que compradores, vendedores, investidores e proprietários possam compreender quando essa importante ferramenta de regularização imobiliária pode ser utilizada com segurança.

Capítulo 2 – A evolução histórica da adjudicação compulsória: da tutela judicial à desjudicialização da regularização imobiliária

A adjudicação compulsória não é um instituto recente no direito brasileiro. Muito antes da criação da via extrajudicial, ela já representava importante mecanismo de proteção ao adquirente que, após cumprir integralmente suas obrigações contratuais, se via impedido de obter a escritura definitiva por resistência, omissão ou impossibilidade do vendedor.

Sua origem está intimamente ligada à necessidade de conferir efetividade aos contratos de promessa de compra e venda. Durante muito tempo, era comum que negócios imobiliários fossem formalizados por meio de compromissos particulares, nos quais o vendedor se obrigava a outorgar a escritura pública somente após o pagamento integral do preço. Ocorre que, uma vez quitado o contrato, nem sempre essa obrigação era espontaneamente cumprida.

Não raras vezes, o vendedor desaparecia, mudava de endereço, recusava-se injustificadamente a comparecer ao tabelionato, falecia antes da lavratura da escritura ou simplesmente deixava de cumprir aquilo que havia livremente convencionado. Em outras situações, os próprios herdeiros desconheciam a negociação realizada anos antes, dificultando ainda mais a regularização da propriedade.

Nesses casos, embora o comprador já tivesse adquirido o direito de exigir a transferência do imóvel, permanecia impossibilitado de registrar a aquisição perante o Cartório de Registro de Imóveis, requisito indispensável para a aquisição da propriedade imobiliária no sistema jurídico brasileiro.

Foi justamente para solucionar esse problema que a jurisprudência passou a admitir a denominada adjudicação compulsória: uma ação destinada a suprir judicialmente a manifestação de vontade daquele que estava obrigado a transferir a propriedade, permitindo que a sentença substituísse a escritura definitiva não outorgada.

A consolidação do instituto na legislação brasileira

A proteção conferida ao compromissário comprador ganhou especial relevância com o desenvolvimento da legislação voltada ao mercado imobiliário ao longo do século XX.

Um dos primeiros marcos legislativos foi o Decreto-Lei nº 58/1937, editado em um contexto de intensa expansão dos loteamentos urbanos. A norma reconheceu maior proteção aos adquirentes de lotes, estabelecendo mecanismos destinados a evitar que compradores, mesmo após o pagamento do preço, permanecessem indefinidamente sem receber a propriedade prometida.

Posteriormente, o instituto foi sendo incorporado de forma mais ampla ao sistema jurídico brasileiro, especialmente com a entrada em vigor do Código Civil de 2002. O legislador reforçou a tutela do direito do compromissário comprador ao prever, em seus artigos 1.417 e 1.418, que o adquirente titular de direito real à aquisição poderá exigir do promitente vendedor — ou de terceiros — a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer ao Poder Judiciário a adjudicação do imóvel.

Esses dispositivos consolidaram uma construção jurisprudencial que já vinha sendo aplicada há décadas pelos tribunais brasileiros.

A importante contribuição da jurisprudência

Muito antes da reforma legislativa de 2022, os tribunais já haviam solucionado diversas controvérsias envolvendo a adjudicação compulsória.

Uma das discussões mais relevantes dizia respeito à necessidade de registro da promessa de compra e venda para o ajuizamento da ação.

Durante muitos anos, sustentou-se que apenas o compromisso registrado na matrícula do imóvel autorizaria o adquirente a pleitear a adjudicação compulsória. Essa interpretação, contudo, revelava-se excessivamente restritiva e incompatível com a realidade do mercado imobiliário brasileiro, marcado por milhares de contratos particulares jamais levados a registro.

Foi nesse contexto que o Superior Tribunal de Justiça consolidou um entendimento que modificou profundamente a matéria ao editar a Súmula 239:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A orientação possui enorme relevância prática. Significa que o comprador poderá buscar a adjudicação compulsória mesmo que o contrato jamais tenha sido registrado, desde que consiga demonstrar a existência do negócio jurídico válido, o pagamento da obrigação assumida e o inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade.

Essa compreensão jurisprudencial, posteriormente incorporada ao próprio artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ampliou significativamente o alcance do instituto e permitiu a regularização de inúmeras situações consolidadas ao longo dos anos.

A desjudicialização do Direito Imobiliário

Nas últimas décadas, o ordenamento jurídico brasileiro passou por um intenso movimento de desjudicialização de diversos procedimentos tradicionalmente submetidos ao Poder Judiciário.

Inventários, separações consensuais, divórcios, usucapião, retificações registrais, alterações de nome, reconhecimento de paternidade e diversos outros atos passaram gradativamente a ser realizados perante os serviços notariais e registrais, sempre que inexistente conflito entre os interessados.

Essa transformação não representa mera transferência de competências do Judiciário para os cartórios. Trata-se de uma política pública voltada ao fortalecimento da segurança jurídica, à redução da litigiosidade e à oferta de soluções mais céleres e eficientes para situações em que não exista controvérsia substancial.

Nesse cenário, os registradores de imóveis e os tabeliães de notas passaram a exercer papel cada vez mais relevante na concretização dos direitos patrimoniais, atuando como agentes de prevenção de conflitos e de qualificação jurídica dos títulos submetidos a registro.

A adjudicação compulsória extrajudicial insere-se exatamente nesse contexto evolutivo.

A Lei nº 14.382/2022 e uma nova etapa da regularização imobiliária

A verdadeira mudança de paradigma ocorreu com a promulgação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022.

Conhecida por promover ampla modernização do sistema registral brasileiro, essa lei introduziu diversas alterações na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), dentre elas a inclusão do artigo 216-B, que passou a admitir expressamente o processamento da adjudicação compulsória diretamente perante o Registro de Imóveis.

A inovação rompeu uma tradição de décadas segundo a qual toda adjudicação compulsória necessariamente dependeria de uma sentença judicial.

A partir da nova disciplina legal, sempre que estiverem presentes os requisitos previstos em lei e inexistir controvérsia jurídica capaz de impedir o reconhecimento do direito do adquirente, tornou-se possível obter a transferência da propriedade mediante procedimento administrativo conduzido pelo oficial de Registro de Imóveis.

Posteriormente, o procedimento foi regulamentado nacionalmente pelo Conselho Nacional de Justiça por meio do Provimento CNJ nº 150/2023, que disciplinou detalhadamente as etapas do processo administrativo, a atuação do tabelião de notas, a elaboração da ata notarial, as notificações, a impugnação e o registro da propriedade.

Em complemento, as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados editaram normas específicas para adequar o procedimento às peculiaridades locais. No Estado de São Paulo, por exemplo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça regulamentaram minuciosamente a tramitação da adjudicação compulsória extrajudicial perante os Registros de Imóveis, consolidando um procedimento seguro, técnico e compatível com a realidade registral paulista.

Muito além da simplificação burocrática

Seria equivocado compreender a adjudicação compulsória extrajudicial apenas como um procedimento “mais rápido” do que a ação judicial.

Na realidade, sua importância é muito mais ampla.

O novo modelo fortalece a função institucional do Registro de Imóveis como instrumento de segurança jurídica, prestigia a autonomia privada, concretiza o princípio da boa-fé objetiva e proporciona maior efetividade ao direito de propriedade, sem afastar o controle de legalidade exercido pelos registradores e sem eliminar a possibilidade de intervenção judicial sempre que surgir controvérsia relevante.

Mais do que reduzir prazos, a inovação busca conferir maior eficiência à regularização imobiliária, permitindo que situações consolidadas há muitos anos possam finalmente ser refletidas no registro imobiliário, transformando direitos obrigacionais em propriedade plenamente registrada.

Compreendida essa evolução histórica, torna-se possível examinar, com maior profundidade, a natureza jurídica da adjudicação compulsória e os pressupostos que autorizam sua utilização na atual sistemática extrajudicial, temas que serão abordados no próximo capítulo.

Capítulo 3 – A natureza jurídica da adjudicação compulsória e seus fundamentos no Direito Imobiliário brasileiro

Para compreender corretamente a adjudicação compulsória extrajudicial, é preciso partir de uma premissa fundamental do Direito Imobiliário brasileiro: quem compra um imóvel não se torna proprietário apenas pela assinatura do contrato.

Essa afirmação pode causar estranheza a muitos compradores. Afinal, é comum associar a aquisição da propriedade ao pagamento do preço ou à assinatura da escritura pública. Entretanto, sob a ótica jurídica, a realidade é um pouco diferente.

O sistema registral brasileiro adota o chamado princípio da inscrição constitutiva, segundo o qual a propriedade imobiliária somente se transmite mediante o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel.

É exatamente isso que dispõe o artigo 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Essa regra possui enorme relevância prática.

Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo, perante terceiros e perante o próprio Registro de Imóveis, o titular do domínio. Já o comprador passa a possuir um direito de natureza obrigacional — ou, em determinadas hipóteses, um direito real à aquisição —, mas ainda não a propriedade plenamente constituída.

A diferença entre comprar um imóvel e tornar-se proprietário

Essa distinção é um dos conceitos mais importantes do Direito Registral.

Imagine que João celebra um contrato de promessa de compra e venda de uma fazenda, paga integralmente o preço ajustado e recebe imediatamente a posse do imóvel.

Sob o aspecto econômico, João já é o verdadeiro titular daquele patrimônio.

Ele administra a propriedade, realiza investimentos, recolhe tributos, explora a atividade rural, celebra contratos de arrendamento e suporta todos os riscos inerentes ao imóvel.

Entretanto, se a escritura definitiva jamais for outorgada ou registrada, perante o Registro de Imóveis a propriedade continuará pertencendo ao antigo proprietário.

Essa aparente contradição explica por que o ordenamento jurídico criou mecanismos destinados a proteger o adquirente de boa-fé.

Não seria razoável admitir que alguém cumprisse integralmente todas as suas obrigações contratuais e permanecesse indefinidamente impedido de obter o registro da propriedade apenas porque o vendedor resolveu não colaborar ou porque circunstâncias supervenientes impediram a formalização da escritura.

É justamente nesse ponto que surge a função da adjudicação compulsória.

A adjudicação compulsória não cria o direito do comprador

Existe um equívoco relativamente comum segundo o qual a adjudicação compulsória “concede” a propriedade ao adquirente.

Na realidade, ocorre exatamente o contrário.

O direito do comprador nasce muito antes do ajuizamento da ação ou da instauração do procedimento extrajudicial.

Quando as partes celebram validamente um contrato de promessa de compra e venda — ou outro negócio jurídico apto a fundamentar a adjudicação compulsória —, surge para o vendedor uma obrigação de fazer: praticar todos os atos necessários para a transferência definitiva da propriedade.

Ao comprador, por sua vez, surge o direito de exigir o cumprimento dessa obrigação após implementar as condições estabelecidas contratualmente, especialmente o pagamento integral do preço.

Se o vendedor deixa de cumprir voluntariamente essa obrigação, o ordenamento jurídico oferece instrumentos destinados a substituir sua manifestação de vontade.

Assim, a adjudicação compulsória não constitui uma forma originária de aquisição da propriedade.

Ela representa um mecanismo de execução específica da obrigação contratual, destinado a assegurar que o adquirente receba exatamente aquilo que lhe foi prometido.

Em outras palavras, o instituto busca transformar em realidade registral uma situação jurídica que já estava consolidada no plano obrigacional.

A execução específica das obrigações

A moderna teoria contratual prestigia o chamado princípio da execução específica das obrigações.

Sempre que possível, o Direito procura assegurar que o credor obtenha exatamente a prestação contratada, e não apenas uma indenização por perdas e danos.

Esse entendimento decorre da valorização da boa-fé objetiva, da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da proteção da confiança legítima depositada pelas partes na relação jurídica.

No âmbito imobiliário, isso significa que o comprador não deseja apenas ser indenizado pelo inadimplemento do vendedor.

O que ele efetivamente pretende é receber a propriedade do imóvel que adquiriu.

A adjudicação compulsória concretiza exatamente esse objetivo.

Em vez de converter o inadimplemento em obrigação de pagar indenização, o sistema jurídico substitui a vontade daquele que descumpriu o contrato, permitindo que a transferência da propriedade ocorra independentemente da sua colaboração.

O direito real à aquisição

O Código Civil conferiu especial proteção ao compromissário comprador ao disciplinar os efeitos do compromisso de compra e venda.

Os artigos 1.417 e 1.418 estabelecem que, preenchidos determinados requisitos legais, o adquirente passa a ser titular de um verdadeiro direito real à aquisição.

Essa proteção reforça a posição jurídica do comprador e demonstra que o compromisso de compra e venda produz efeitos que transcendem uma simples obrigação contratual.

Embora a adjudicação compulsória extrajudicial possa ser utilizada inclusive em hipóteses em que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada — conforme consolidado pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça e posteriormente incorporado ao artigo 216-B, § 3º, da Lei de Registros Públicos —, permanece relevante compreender que o sistema jurídico brasileiro atribui especial tutela ao adquirente que já cumpriu integralmente sua prestação contratual.

O foco da proteção deixa de ser exclusivamente o documento e passa a recair sobre a efetiva realização do negócio jurídico e sobre a boa-fé das partes.

A boa-fé objetiva como fundamento da adjudicação compulsória

Poucos institutos demonstram de maneira tão clara a aplicação do princípio da boa-fé objetiva quanto a adjudicação compulsória.

O comprador que paga integralmente o preço ajustado confia legitimamente que receberá a propriedade prometida.

Essa confiança merece tutela jurídica.

Da mesma forma, o vendedor não pode adotar comportamento contraditório (venire contra factum proprium), recusando-se posteriormente a cumprir obrigação livremente assumida.

Permitir tal conduta significaria admitir verdadeiro enriquecimento sem causa e premiar o inadimplemento contratual.

A adjudicação compulsória impede exatamente esse resultado.

Ela assegura que o contrato produza os efeitos para os quais foi celebrado, preservando a confiança recíproca e a estabilidade das relações jurídicas.

A função social do contrato e da propriedade

A adjudicação compulsória também encontra fundamento nos princípios da função social do contrato e da função social da propriedade.

Os contratos imobiliários não interessam apenas às partes.

Eles produzem reflexos patrimoniais, econômicos e sociais relevantes.

A circulação segura da propriedade constitui elemento indispensável para o desenvolvimento econômico, para o acesso ao crédito, para os investimentos privados e para a estabilidade do mercado imobiliário.

Quando milhares de imóveis permanecem décadas sem regularização registral, toda a coletividade suporta os efeitos dessa insegurança.

Há dificuldades na concessão de financiamentos, redução da liquidez dos ativos imobiliários, aumento dos custos das transações e multiplicação de conflitos sucessórios, tributários e registrais.

Ao permitir a regularização administrativa dessas situações, a adjudicação compulsória extrajudicial fortalece a própria função institucional do Registro de Imóveis como instrumento de publicidade, autenticidade, eficácia e segurança jurídica.

A desjudicialização como instrumento de efetividade

Durante muitos anos, mesmo diante de situações absolutamente incontroversas, o comprador precisava recorrer ao Poder Judiciário para obter a transferência da propriedade.

Na prática, inúmeras ações de adjudicação compulsória eram ajuizadas apenas para que uma sentença substituísse a assinatura do vendedor, sem que existisse qualquer discussão relevante sobre o direito material.

A criação do procedimento extrajudicial rompeu esse paradigma.

Sempre que estiverem presentes os pressupostos legais, inexistir controvérsia substancial e houver segurança jurídica suficiente para a prática do ato registral, a solução poderá ser construída diretamente perante o Registro de Imóveis, sob fiscalização do oficial registrador e observância das normas editadas pelo Conselho Nacional de Justiça e pelas Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados.

Não se trata de reduzir o controle de legalidade nem de substituir a atividade jurisdicional.

Ao contrário, a desjudicialização preserva integralmente a possibilidade de intervenção do Poder Judiciário quando surgir controvérsia relevante, ao mesmo tempo em que permite que situações consensuais sejam resolvidas de maneira mais eficiente, técnica e compatível com a dinâmica do mercado imobiliário contemporâneo.

Compreendidos os fundamentos jurídicos que justificam a existência da adjudicação compulsória, torna-se possível examinar quais situações concretas autorizam sua utilização e quais negócios jurídicos podem servir de fundamento ao procedimento extrajudicial, tema que será desenvolvido no próximo capítulo.

Capítulo 4 – Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial: quando o procedimento é cabível?

A criação da adjudicação compulsória extrajudicial representou um dos mais importantes avanços recentes do Direito Registral brasileiro. Contudo, isso não significa que qualquer contrato de compra e venda possa ser automaticamente convertido em registro de propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim como ocorre na via judicial, o procedimento administrativo exige o preenchimento de requisitos legais rigorosos, destinados a assegurar que a transferência da propriedade ocorra apenas quando houver efetiva segurança jurídica quanto ao direito do adquirente.

Essa cautela é plenamente justificável.

Ao reconhecer a aquisição da propriedade sem a participação voluntária do titular registral, o oficial de Registro de Imóveis exerce relevante atividade de qualificação jurídica, devendo verificar se todos os pressupostos previstos na legislação foram devidamente comprovados.

Por essa razão, antes mesmo da análise documental, é fundamental compreender em quais hipóteses a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser utilizada.

A existência de um negócio jurídico apto à transferência da propriedade

O primeiro requisito consiste na existência de um negócio jurídico válido que imponha ao proprietário a obrigação de transferir o imóvel.

O artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça por meio do Provimento CNJ nº 150/2023, adotou propositalmente uma redação ampla ao admitir que a adjudicação compulsória tenha como fundamento quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão ou promessa de cessão, desde que inexistente direito de arrependimento exercitável.

Essa opção legislativa demonstra que o instituto não está limitado ao tradicional compromisso de compra e venda.

Na prática, diversos instrumentos podem fundamentar o procedimento, desde que revelem, de forma inequívoca, a intenção das partes de promover futura transferência da propriedade.

Entre os exemplos mais frequentes destacam-se:

• compromisso de compra e venda;
• promessa de compra e venda;
• promessa de permuta;
• cessão de direitos decorrentes do compromisso de compra e venda;
• promessa de cessão;
• sucessivas cessões contratuais;
• negócios jurídicos equivalentes que imponham obrigação de outorga da propriedade.

Essa ampliação representa importante evolução em relação ao regime anterior, permitindo que o procedimento acompanhe a diversidade das operações imobiliárias contemporâneas.

A inexistência de direito de arrependimento

Outro requisito essencial é que o contrato não esteja sujeito ao exercício válido do direito de arrependimento.

A lógica é simples.

Enquanto qualquer das partes puder desistir legitimamente do negócio, ainda não existe obrigação definitiva de transmitir a propriedade. Nessa hipótese, não faria sentido admitir um procedimento destinado justamente a suprir a vontade daquele que estaria obrigado a transferi-la.

O próprio Provimento nº 150/2023, entretanto, estabelece importante exceção.

Mesmo existindo cláusula de arrependimento, a adjudicação compulsória poderá ser admitida quando o imóvel integrar loteamento regularmente implantado ou incorporação imobiliária cujo prazo de carência já tenha expirado, situações em que prevalece a necessidade de proteção da estabilidade das relações imobiliárias.

O integral cumprimento das obrigações pelo adquirente

Talvez o requisito mais importante seja a demonstração de que o adquirente cumpriu integralmente — ou, conforme o caso concreto, substancialmente — as obrigações assumidas no contrato.

Em regra, isso significa comprovar o pagamento do preço ajustado.

A razão é evidente.

A adjudicação compulsória não constitui instrumento destinado a obrigar o vendedor a celebrar um contrato ainda pendente de execução. Sua finalidade é assegurar a transferência da propriedade quando o comprador já implementou a prestação que lhe incumbia e, apesar disso, não obteve a escritura definitiva.

Por esse motivo, a prova do adimplemento assume papel central em todo o procedimento.

O tabelião responsável pela lavratura da ata notarial deverá examinar os documentos apresentados e consignar os elementos que evidenciem a quitação da obrigação.

O próprio Código Nacional de Normas exemplifica diversos meios aptos à comprovação do pagamento, dentre eles:

• comprovantes bancários;
• recibos;
• declarações de imposto de renda;
• mensagens eletrônicas reconhecendo a quitação;
• documentos particulares;
• ações de consignação em pagamento;
• outros elementos capazes de demonstrar o cumprimento da obrigação contratual.

Essa flexibilidade revela uma característica importante do procedimento extrajudicial: busca-se reconstruir a realidade do negócio jurídico por meio de um conjunto harmônico de provas, e não apenas mediante um único documento formal.

O inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura

O simples pagamento do preço não autoriza, por si só, a adjudicação compulsória.

É igualmente necessário demonstrar que o vendedor deixou de cumprir sua obrigação de promover a transferência da propriedade.

A legislação exige a caracterização desse inadimplemento.

Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, por exemplo, o requerimento deve ser instruído com prova de que o vendedor foi previamente notificado para outorgar o título definitivo e permaneceu inerte pelo prazo legal. Essa exigência reforça o caráter subsidiário da adjudicação compulsória: somente quando frustrada a solução voluntária é que se justifica a atuação substitutiva do Registro de Imóveis.

Em outras palavras, o procedimento extrajudicial não tem por finalidade surpreender o vendedor, mas oferecer-lhe oportunidade para cumprir espontaneamente a obrigação assumida antes da adoção de medidas substitutivas.

A inexistência de controvérsia judicial relevante

Outro requisito relevante consiste na ausência de litígio capaz de impedir o reconhecimento administrativo do direito.

A adjudicação compulsória extrajudicial destina-se a situações em que existe segurança jurídica suficiente para a prática do ato registral.

Por essa razão, a legislação exige declaração acerca da inexistência de processo judicial que inviabilize o procedimento ou, se existente, demonstração de que se encontra suspenso nas hipóteses admitidas pela regulamentação.

No Estado de São Paulo, as Normas de Serviço também exigem a apresentação de certidões dos distribuidores judiciais da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, com o objetivo de verificar a inexistência de litígios envolvendo o contrato que fundamenta o pedido.

Esse controle não representa excesso de formalismo.

Ao contrário, busca evitar que o procedimento administrativo produza decisões incompatíveis com demandas judiciais já em andamento, preservando a coerência do sistema de tutela dos direitos.

A legitimidade das partes

Também é indispensável que o requerimento seja formulado por pessoa legitimada.

A legislação confere legitimidade não apenas ao compromissário comprador originário, mas também aos cessionários, promitentes cessionários, cedentes, sucessores e, em determinadas hipóteses, ao próprio promitente vendedor.

Essa ampliação acompanha a realidade do mercado imobiliário brasileiro, no qual são frequentes sucessivas cessões de direitos antes da outorga da escritura definitiva.

Da mesma forma, exige-se que o requerente esteja obrigatoriamente assistido por advogado ou defensor público, mediante procuração com poderes específicos, reforçando o caráter técnico do procedimento.

A ausência de registro da promessa de compra e venda não impede a adjudicação

Uma das maiores inovações incorporadas ao regime jurídico da adjudicação compulsória diz respeito à desnecessidade de registro prévio do compromisso de compra e venda.

Durante muitos anos discutiu-se se a ausência desse registro impediria o reconhecimento do direito do comprador.

A questão foi definitivamente solucionada pelo Superior Tribunal de Justiça ao editar a Súmula 239, segundo a qual:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A Lei nº 14.382/2022 acolheu expressamente essa orientação ao inserir o § 3º no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, entendimento igualmente reproduzido pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Essa alteração possui enorme repercussão prática.

Milhares de contratos particulares firmados ao longo das últimas décadas jamais foram registrados na matrícula do imóvel. Caso o registro permanecesse como requisito indispensável, grande parte dessas situações continuaria sem solução.

Ao privilegiar a efetiva existência do negócio jurídico e o cumprimento das obrigações contratuais, o legislador aproximou o procedimento da realidade vivenciada pelo mercado imobiliário brasileiro.

Segurança jurídica como pressuposto do procedimento

A análise conjunta desses requisitos revela que a adjudicação compulsória extrajudicial não constitui um mecanismo automático de regularização dominial.

Ao contrário, trata-se de procedimento cuidadosamente estruturado para assegurar que apenas situações juridicamente consolidadas possam culminar na transferência da propriedade sem intervenção judicial.

Por essa razão, a atividade do oficial de Registro de Imóveis ultrapassa a mera conferência formal de documentos.

Compete-lhe realizar criteriosa qualificação jurídica do pedido, verificando a validade do negócio, a legitimidade das partes, a suficiência das provas, a inexistência de fraude, a observância dos princípios registrais e o efetivo preenchimento dos pressupostos legais.

Somente após essa análise técnica será possível reconhecer administrativamente o direito do adquirente e determinar o registro da adjudicação compulsória.

Definidos os requisitos materiais do instituto, o próximo passo consiste em examinar quem está legitimado a requerer a adjudicação compulsória extrajudicial e quais são os efeitos jurídicos dessa legitimidade nas diversas modalidades de aquisição e cessão de direitos imobiliários.

Capítulo 5 – Quem pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial? A legitimidade das partes e as situações mais frequentes na prática imobiliária

Um dos aspectos mais inovadores da adjudicação compulsória extrajudicial consiste na amplitude da legitimidade conferida pela legislação aos sujeitos que podem instaurar o procedimento.

Essa opção legislativa não foi casual.

Na prática imobiliária, especialmente em operações antigas, é bastante comum que o imóvel tenha sido objeto de diversas cessões de direitos, sucessões hereditárias, reorganizações patrimoniais ou mesmo alterações societárias antes da outorga da escritura definitiva. Se a legitimidade permanecesse restrita ao comprador originalmente indicado no contrato, inúmeras situações consolidadas continuariam sem solução.

Foi justamente para evitar esse problema que o legislador adotou um modelo flexível, posteriormente regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no Provimento CNJ nº 150/2023 e reproduzido pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

O compromissário comprador permanece como principal legitimado

Naturalmente, o principal legitimado para requerer a adjudicação compulsória continua sendo o compromissário comprador.

É ele quem celebrou o contrato de promessa de compra e venda, assumiu as obrigações contratuais e, após cumprir integralmente sua prestação, adquiriu o direito de exigir a transferência da propriedade.

Quando o vendedor deixa de outorgar a escritura definitiva, o comprador poderá requerer que essa manifestação de vontade seja suprida por meio do procedimento extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais já examinados.

Na maioria das situações cotidianas, será exatamente esse o cenário encontrado.

Entretanto, a realidade do mercado imobiliário demonstra que nem sempre o comprador originário permanece como titular do direito à aquisição.

As cessões de direitos e a continuidade da cadeia dominial

É extremamente comum que o compromissário comprador transfira sua posição contratual antes da lavratura da escritura definitiva.

Imagine, por exemplo, que determinado imóvel tenha sido adquirido em um loteamento na década de 1990.

O comprador original posteriormente vendeu seus direitos contratuais a outra pessoa.

Anos depois, esse segundo adquirente realizou nova cessão.

Mais tarde, houve uma terceira negociação.

Décadas se passaram sem que nenhuma dessas pessoas providenciasse a escritura definitiva.

Embora o imóvel continue registrado em nome do proprietário originário, economicamente ele já pertence ao último adquirente da cadeia contratual.

Em situações como essa, seria absolutamente incompatível com a realidade exigir que apenas o primeiro comprador pudesse promover a adjudicação compulsória.

Por essa razão, tanto o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos quanto o Provimento nº 150/2023 reconhecem legitimidade aos cessionários, promitentes cessionários, cedentes e respectivos sucessores, permitindo que toda a cadeia negocial seja reconstruída dentro do procedimento administrativo.

Essa é uma das grandes virtudes da atual sistemática.

O foco deixa de recair exclusivamente sobre o contrato originário e passa a considerar a efetiva evolução da relação jurídica ao longo do tempo.

A importância da reconstrução da cadeia contratual

Quando houver sucessivas cessões de direitos, não basta apresentar apenas o último contrato.

Será indispensável demonstrar, de forma contínua e documental, como o direito foi sendo transmitido entre os diversos adquirentes até alcançar o requerente.

Essa reconstrução da cadeia jurídica constitui um dos pontos centrais da atuação do tabelião de notas na elaboração da ata notarial.

O Código Nacional de Normas determina expressamente que a ata contenha o histórico completo dos negócios jurídicos, das cessões e das sucessões ocorridas, identificando todos aqueles que participaram da cadeia de transmissão do direito à aquisição.

Sob a perspectiva registral, essa exigência é plenamente justificável.

O oficial de Registro de Imóveis somente poderá reconhecer a legitimidade do requerente se existir segurança quanto à continuidade da relação jurídica que liga o proprietário registral ao adquirente final.

Quanto mais antiga for a negociação, maior tende a ser a importância dessa reconstrução documental.

Os sucessores também podem requerer a adjudicação

Outra situação bastante frequente ocorre quando alguma das partes falece antes da outorga da escritura definitiva.

Imagine que o comprador tenha quitado integralmente o imóvel, mas venha a falecer antes de promover sua regularização registral.

Nessa hipótese, o direito de exigir a adjudicação compulsória integra o patrimônio transmitido aos seus herdeiros.

Da mesma forma, caso o vendedor faleça antes da formalização da escritura, seu falecimento não extingue a obrigação assumida em vida.

O procedimento poderá prosseguir mediante a participação de seus sucessores ou do inventariante, conforme a situação concreta.

O Provimento nº 150/2023 disciplinou expressamente essas hipóteses.

Quando inexistir inventário judicial ou extrajudicial, admite-se a notificação dos herdeiros, desde que estejam comprovados o óbito, a qualidade sucessória e a inexistência de inventário.

Havendo inventário regularmente instaurado, a notificação será dirigida ao inventariante, que representa o espólio perante terceiros.

Essa disciplina evita que o simples falecimento de uma das partes inviabilize definitivamente a regularização da propriedade.

Pessoas jurídicas também podem participar do procedimento

A legitimidade não se restringe às pessoas físicas.

Empresas incorporadoras, loteadoras, holdings patrimoniais, sociedades empresárias e demais pessoas jurídicas podem figurar tanto como requerentes quanto como requeridas.

Quando o requerido for pessoa jurídica regularmente constituída, a notificação será considerada válida se entregue à pessoa investida de poderes de administração ou ao funcionário responsável pelo recebimento de correspondências, solução que prestigia a efetividade do procedimento sem comprometer o direito de defesa.

Caso a empresa tenha sido dissolvida, o Provimento nº 150/2023 prevê a notificação do liquidante ou do último administrador conhecido. Apenas quando esses não puderem ser localizados é que se admite a notificação por edital.

A regulamentação demonstra preocupação em preservar o devido processo administrativo, assegurando que o requerido tenha efetiva oportunidade de manifestação antes da conclusão do procedimento.

Recuperação judicial e falência: a regularização continua possível

Outro aspecto de grande relevância prática diz respeito às empresas submetidas à recuperação judicial ou à falência.

É relativamente comum que loteadoras, incorporadoras ou empresas proprietárias de imóveis ingressem em crise econômico-financeira muitos anos após celebrarem compromissos de compra e venda.

Durante muito tempo, acreditou-se que tais situações inviabilizariam automaticamente a adjudicação compulsória.

A regulamentação nacional adotou solução diversa.

O Provimento nº 150/2023 admite expressamente a adjudicação compulsória de bens pertencentes à massa falida, desde que o negócio jurídico que fundamenta o pedido seja anterior ao reconhecimento judicial da falência e observadas as regras da legislação falimentar.

A mesma lógica aplica-se às empresas em recuperação judicial.

Essa previsão reforça importante princípio do Direito Concursal: a falência ou a recuperação judicial não eliminam direitos patrimoniais regularmente constituídos antes da crise empresarial.

A legitimidade do próprio promitente vendedor

Embora menos conhecida, existe outra hipótese bastante interessante.

A legislação também reconhece legitimidade ao próprio promitente vendedor.

Essa previsão poderá parecer curiosa à primeira vista, mas possui grande utilidade prática.

Imagine que o comprador tenha quitado integralmente o contrato, recebido a posse do imóvel e desaparecido sem jamais providenciar a escritura definitiva.

Anos depois, o vendedor necessita regularizar sua situação patrimonial, encerrar determinado empreendimento, concluir inventário ou promover reorganização societária.

Nessas hipóteses, o próprio transmitente poderá requerer a adjudicação compulsória para que a matrícula passe a refletir a realidade jurídica consolidada pelas partes.

A norma prestigia, assim, a continuidade e a fidedignidade do registro imobiliário, evitando que matrículas permaneçam indefinidamente desatualizadas.

A assistência obrigatória por advogado

Independentemente da legitimidade do requerente, o procedimento extrajudicial exige assistência técnica obrigatória.

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, reproduzido pelo Provimento nº 150/2023 e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista, determina que o requerente seja representado por advogado ou defensor público munido de procuração com poderes específicos.

Essa exigência evidencia que a adjudicação compulsória extrajudicial não constitui simples procedimento administrativo burocrático.

Ao contrário, trata-se de procedimento jurídico complexo, que demanda adequada análise contratual, reconstrução da cadeia dominial, elaboração de estratégia documental e acompanhamento técnico durante todas as fases do processo registral.

A atuação especializada do advogado assume papel decisivo não apenas na elaboração do requerimento inicial, mas principalmente na identificação de eventuais riscos, na organização da prova documental, na condução das notificações e na superação das exigências formuladas pelo oficial de Registro de Imóveis.

Uma legitimidade compatível com a realidade do mercado imobiliário

Ao ampliar significativamente o rol de legitimados, a legislação reconheceu que o mercado imobiliário contemporâneo é muito mais dinâmico do que os modelos tradicionais concebidos há décadas.

Contratos antigos, cessões sucessivas, reorganizações familiares, planejamentos patrimoniais, incorporações empresariais e sucessões hereditárias fazem parte da rotina de inúmeros empreendimentos imobiliários urbanos e rurais.

A adjudicação compulsória extrajudicial foi estruturada justamente para permitir que essa realidade econômica seja finalmente refletida no Registro de Imóveis, desde que preservadas a segurança jurídica, a continuidade registral e a efetiva demonstração do direito alegado.

Compreendida a legitimidade das partes, o próximo passo é examinar um dos elementos centrais do procedimento: a ata notarial, documento indispensável para a instauração da adjudicação compulsória extrajudicial e verdadeiro alicerce probatório sobre o qual se desenvolve toda a qualificação registral.

Capítulo 6 – A ata notarial: o alicerce probatório da adjudicação compulsória extrajudicial

Entre todos os documentos exigidos para a adjudicação compulsória extrajudicial, nenhum possui papel tão relevante quanto a ata notarial. Muito mais do que um requisito formal previsto na legislação, ela constitui o principal instrumento de demonstração dos fatos que fundamentam o pedido e serve como elemento central para a qualificação jurídica realizada pelo oficial de Registro de Imóveis.

Em outras palavras, a ata notarial é o documento que transforma uma narrativa apresentada pelo requerente em um conjunto de fatos dotados de fé pública, conferindo ao procedimento a segurança necessária para que a transferência da propriedade possa ocorrer sem intervenção judicial.

Sua importância é tamanha que tanto o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos quanto o Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento CNJ nº 150/2023, a elegeram como documento indispensável para a instauração do procedimento administrativo.

O que é uma ata notarial?

A ata notarial é um instrumento público lavrado por tabelião de notas destinado a documentar fatos, circunstâncias e situações jurídicas constatadas pelo notário ou demonstradas mediante documentos apresentados pelos interessados.

Diferentemente da escritura pública, cuja finalidade é formalizar manifestações de vontade, a ata notarial possui natureza predominantemente probatória.

Seu objetivo não é criar direitos.

Também não substitui contratos, escrituras ou registros.

Sua função consiste em atribuir autenticidade e fé pública aos fatos juridicamente relevantes que servirão de fundamento ao procedimento de adjudicação compulsória.

No contexto da regularização imobiliária, isso significa que o tabelião não declara quem é o proprietário do imóvel, tampouco decide se o requerente possui ou não direito à adjudicação.

Essas atribuições permanecem reservadas ao oficial de Registro de Imóveis.

A atuação do tabelião consiste em documentar, com imparcialidade e rigor técnico, todos os elementos necessários para que o registrador possa exercer sua atividade de qualificação jurídica.

Muito além da conferência de documentos

É relativamente comum imaginar que a lavratura da ata notarial limita-se à conferência do contrato de compra e venda e dos comprovantes de pagamento.

Na realidade, sua função é muito mais abrangente.

O tabelião deve reconstruir toda a história jurídica da negociação imobiliária.

Isso inclui identificar o imóvel, examinar a cadeia contratual, verificar eventuais cessões de direitos, analisar a documentação apresentada, constatar a quitação das obrigações assumidas e registrar as circunstâncias que demonstram o inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade.

Em outras palavras, a ata notarial funciona como um verdadeiro relatório jurídico-documental destinado a fornecer ao Registro de Imóveis uma visão completa do negócio que fundamenta o pedido.

Essa reconstrução ganha importância ainda maior em contratos antigos, frequentemente celebrados há décadas, nos quais diversos documentos foram produzidos em momentos distintos e por pessoas diferentes.

O conteúdo mínimo exigido pela regulamentação nacional

O Provimento nº 150/2023 estabeleceu parâmetros bastante detalhados acerca das informações que obrigatoriamente devem constar da ata notarial.

Entre outros elementos, deverão ser consignados:

• a identificação da matrícula ou transcrição do imóvel;
• sua descrição e os ônus eventualmente existentes;
• a identificação dos contratos que fundamentam a adjudicação compulsória;
• o histórico completo das cessões e sucessões ocorridas;
• a relação das pessoas que participaram da cadeia contratual;
• a demonstração do pagamento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação;
• a identificação da obrigação descumprida pelo transmitente;
• o valor venal atribuído ao imóvel na data do requerimento.

Esses requisitos evidenciam que a ata notarial não constitui mero formulário padronizado.

Cada procedimento exige análise individualizada da documentação e adequada contextualização dos fatos.

Quanto maior a complexidade da cadeia contratual, maior tende a ser a importância desse trabalho técnico.

A prova da quitação: um dos pontos mais sensíveis do procedimento

Talvez nenhuma questão desperte tantas dúvidas quanto a comprovação do pagamento do preço.

Na prática, muitos contratos antigos foram celebrados sem qualquer preocupação com futura regularização documental.

Recibos desapareceram.

Cheques foram extraviados.

Pagamentos ocorreram em espécie.

Algumas negociações foram realizadas entre familiares ou pessoas que mantinham relações de confiança, sem documentação detalhada.

Ciente dessa realidade, o Código Nacional de Normas adotou solução bastante inteligente.

Em vez de restringir a prova da quitação a um único documento, admitiu que ela seja demonstrada mediante um conjunto harmônico de elementos probatórios.

Assim, poderão ser considerados, entre outros:

• recibos particulares;
• comprovantes de transferências bancárias;
• depósitos judiciais realizados em ações de consignação em pagamento;
• mensagens eletrônicas nas quais o vendedor reconheça o recebimento do preço;
• declarações constantes das declarações de imposto de renda;
• termos de quitação;
• notificações extrajudiciais;
• quaisquer outros documentos capazes de demonstrar, de maneira consistente, o cumprimento da obrigação contratual.

Essa orientação revela importante característica da atividade notarial contemporânea.

O foco desloca-se do formalismo excessivo para a reconstrução segura da realidade jurídica.

Naturalmente, quanto mais robusto for o conjunto probatório, maior será a segurança para o deferimento da adjudicação.

A ata notarial não substitui o julgamento do registrador

É importante destacar que a ata notarial, embora revestida de fé pública, não vincula o oficial de Registro de Imóveis.

O tabelião certifica fatos.

O registrador qualifica juridicamente esses fatos.

Essa distinção é fundamental para compreender o funcionamento do procedimento.

Mesmo diante de uma ata tecnicamente bem elaborada, caberá ao oficial verificar se estão presentes todos os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória.

Caso identifique inconsistências, lacunas documentais ou dúvidas relevantes, poderá formular exigências, solicitar complementação da prova ou até mesmo indeferir o pedido, sempre mediante decisão fundamentada.

Essa divisão de competências reforça a segurança jurídica do procedimento.

Enquanto o tabelião atua como agente de documentação e autenticação dos fatos, o registrador exerce controle de legalidade sobre a futura transferência da propriedade.

O dever de orientação do tabelião

Outro aspecto digno de destaque é o papel preventivo atribuído ao tabelião de notas.

O Provimento nº 150/2023 estabelece expressamente que o notário deverá orientar o requerente sempre que verificar a inviabilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

Essa previsão demonstra que a atividade notarial vai além da simples elaboração de documentos.

O tabelião exerce verdadeira função de aconselhamento jurídico preventivo, contribuindo para evitar procedimentos destinados ao insucesso ou que apresentem controvérsias incompatíveis com a via administrativa.

Além disso, a regulamentação determina que conste expressamente da ata que ela não constitui título de propriedade, servindo exclusivamente para instruir o pedido de adjudicação compulsória perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo de eventual aproveitamento em processo judicial.

Um trabalho interdisciplinar

Embora a ata notarial seja formalmente lavrada pelo tabelião, sua qualidade costuma refletir um trabalho técnico desenvolvido em conjunto com o advogado responsável pelo procedimento.

É o advogado quem normalmente organiza a documentação, reconstrói a cadeia contratual, identifica eventuais lacunas probatórias, verifica a regularidade dos instrumentos negociais e antecipa possíveis exigências registrais.

Quanto mais completa for essa preparação, maior tende a ser a qualidade da ata e menores as chances de surgimento de exigências durante a qualificação registral.

Sob esse aspecto, a adjudicação compulsória extrajudicial evidencia uma importante característica da moderna atividade notarial e registral: a cooperação institucional entre advogados, tabeliães e registradores em busca de uma solução juridicamente segura e eficiente.

Os erros mais comuns na elaboração da ata notarial

Na prática, grande parte das dificuldades enfrentadas nos procedimentos de adjudicação compulsória decorre de falhas na fase preparatória.

Entre os equívocos mais recorrentes destacam-se:

• apresentação incompleta da cadeia de cessões de direitos;
• ausência de documentos capazes de demonstrar a quitação do preço;
• identificação insuficiente do imóvel ou das partes contratantes;
• inexistência de elementos que caracterizem o inadimplemento do transmitente;
• incompatibilidades entre os documentos apresentados e os dados constantes da matrícula imobiliária;
• tentativa de utilizar a adjudicação compulsória para regularizar situações que, na realidade, demandam retificação registral, inventário, usucapião ou solução judicial de conflito.

Na maioria das vezes, esses problemas poderiam ser evitados mediante adequada análise jurídica antes mesmo da lavratura da ata notarial.

A preparação cuidadosa do procedimento reduz significativamente o risco de exigências registrais, aumenta a previsibilidade do processo e contribui para que a regularização imobiliária seja concluída de forma mais célere e segura.

Compreendida a função estratégica da ata notarial, o passo seguinte consiste em examinar como se desenvolve o procedimento perante o Registro de Imóveis, desde a apresentação do requerimento inicial até a decisão final do oficial registrador, tema que será abordado no próximo capítulo.

Capítulo 7 – O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial: passo a passo perante o Registro de Imóveis

A criação da adjudicação compulsória extrajudicial não eliminou o rigor técnico tradicionalmente existente na regularização da propriedade imobiliária. Ao contrário, substituiu o procedimento judicial por um procedimento administrativo cuidadosamente estruturado, conduzido pelo oficial de Registro de Imóveis sob estrita observância da legislação registral.

Diferentemente do processo judicial, no qual a instrução probatória se desenvolve ao longo da demanda, na esfera extrajudicial praticamente toda a análise jurídica é realizada a partir da documentação apresentada pelo requerente e da qualificação registral promovida pelo oficial.

Por essa razão, compreender cada etapa do procedimento é fundamental para evitar exigências desnecessárias, atrasos ou mesmo o indeferimento do pedido.

A instauração do procedimento

O procedimento inicia-se mediante requerimento dirigido ao oficial de Registro de Imóveis competente, sempre com a assistência obrigatória de advogado ou defensor público.

A competência, como regra, pertence ao Registro de Imóveis da circunscrição onde se localiza o imóvel.

No Estado de São Paulo, admite-se, inclusive, que um único procedimento envolva mais de um imóvel, ainda que de titulares distintos, desde que sejam áreas contíguas e observados os requisitos previstos nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

O requerimento deverá conter todas as informações necessárias à perfeita identificação das partes, do imóvel e do negócio jurídico que fundamenta a adjudicação compulsória, além dos pedidos próprios do procedimento administrativo.

Embora a legislação faça remissão aos requisitos da petição inicial previstos no Código de Processo Civil, trata-se de um procedimento registral, cuja finalidade é permitir ao oficial compreender integralmente a situação jurídica submetida à sua apreciação.

A documentação indispensável

O sucesso do procedimento está diretamente relacionado à qualidade da documentação apresentada.

Além do requerimento, deverão instruir o pedido, entre outros documentos:

• o contrato de promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão ou instrumento equivalente;
• a ata notarial;
• os documentos que comprovem o pagamento do preço ou da contraprestação;
• os elementos que demonstrem o inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade;
• a documentação relativa às cessões eventualmente ocorridas;
• o comprovante do recolhimento do ITBI, quando exigível;
• os documentos pessoais das partes e demais elementos necessários à qualificação registral.

No Estado de São Paulo, acrescenta-se ainda a exigência de certidões dos distribuidores judiciais da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, destinadas a demonstrar a inexistência de litígio envolvendo o contrato que fundamenta a adjudicação compulsória.

Não se trata de formalismo excessivo.

Cada documento possui finalidade específica dentro da atividade de qualificação registral e contribui para conferir segurança jurídica à futura transferência da propriedade.

O protocolo e a prenotação

Recebido o requerimento, o oficial promoverá sua autuação e efetuará a prenotação do título.

Esse momento possui especial relevância registral.

A prenotação assegura prioridade ao requerente e produz efeitos importantes durante toda a tramitação do procedimento.

Enquanto o processo administrativo permanecer em andamento, os efeitos da prenotação permanecem prorrogados, impedindo que o interessado perca sua prioridade em razão do decurso do prazo ordinário previsto na Lei de Registros Públicos.

Essa solução evita que procedimentos naturalmente mais complexos sejam prejudicados apenas pela necessidade de realização de diligências ou notificações.

A análise preliminar do requerimento

Antes mesmo da notificação do requerido, compete ao oficial verificar se o requerimento atende aos requisitos mínimos previstos na legislação.

Caso sejam identificadas omissões, inconsistências ou ausência de documentos essenciais, o requerente será intimado para promover a emenda ou complementação do pedido.

Essa fase merece especial atenção.

Na prática, muitas exigências decorrem de falhas relativamente simples, como ausência de documentos de cessão, inconsistências na qualificação das partes, divergências entre o contrato e a matrícula ou insuficiência da prova do pagamento.

Quanto mais completa for a preparação inicial do procedimento, menores tendem a ser as intercorrências durante sua tramitação.

A notificação do transmitente

Superada a análise inicial, inicia-se uma das etapas mais importantes da adjudicação compulsória extrajudicial: a notificação do requerido.

Essa providência concretiza o devido processo legal na esfera administrativa.

O objetivo não é apenas informar a existência do procedimento, mas conceder ao transmitente efetiva oportunidade para cumprir espontaneamente a obrigação assumida ou apresentar eventual impugnação.

Como regra, a notificação será encaminhada por correspondência com aviso de recebimento, admitindo-se também outras modalidades previstas na regulamentação, inclusive a utilização do Registro de Títulos e Documentos quando necessário.

O Provimento nº 150/2023 ainda recomenda o envio de mensagem eletrônica sempre que houver endereço eletrônico conhecido do requerido, ampliando as possibilidades de ciência efetiva do procedimento.

A participação do cônjuge ou companheiro

Quando o negócio jurídico exigir outorga conjugal ou produzir reflexos patrimoniais sobre o patrimônio comum, a legislação determina que também sejam notificados o cônjuge ou o companheiro do requerido.

Essa providência prestigia o regime jurídico dos bens do casal e evita futuras alegações de nulidade decorrentes da ausência de participação de pessoa cuja anuência seja juridicamente relevante.

Embora muitas vezes negligenciada, essa etapa representa importante mecanismo de proteção da segurança jurídica.

O silêncio pode produzir efeitos jurídicos

Uma das maiores inovações trazidas pela Lei nº 14.382/2022 e posteriormente regulamentada pelo Provimento nº 150/2023 diz respeito aos efeitos atribuídos ao silêncio do requerido.

Recebida regularmente a notificação, o transmitente poderá:

• concordar expressamente com o pedido;
• apresentar impugnação fundamentada;
• permanecer inerte.

Em determinadas hipóteses, observados os requisitos legais e regulamentares, o silêncio poderá ser interpretado como elemento favorável ao prosseguimento do procedimento, especialmente quanto à alegação de inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura.

Essa solução aproxima o procedimento registral de outras formas contemporâneas de desjudicialização, nas quais o contraditório é plenamente assegurado, mas a inércia da parte regularmente cientificada não impede a solução administrativa da questão.

A impugnação e seus limites

Naturalmente, o requerido poderá discordar do pedido.

Nessa hipótese, deverá apresentar impugnação escrita, acompanhada dos fundamentos e documentos que entender pertinentes.

Entretanto, a simples oposição ao pedido não conduz automaticamente ao encerramento do procedimento.

O oficial de Registro de Imóveis deverá analisar a consistência jurídica da impugnação.

O próprio Código Nacional de Normas estabelece hipóteses em que a impugnação poderá ser rejeitada liminarmente, como ocorre quando:

• não apresenta fundamentação mínima;
• versa sobre matéria estranha à adjudicação compulsória;
• possui caráter manifestamente protelatório;
• reproduz questão já reiteradamente superada pela jurisprudência.

Essa previsão demonstra que a atividade registral não se limita à recepção passiva das manifestações das partes.

O registrador exerce verdadeiro juízo técnico acerca da relevância jurídica da controvérsia apresentada.

A conciliação como instrumento de solução consensual

Outro aspecto bastante moderno do procedimento é a possibilidade de realização de conciliação ou mediação.

Sempre que entender conveniente e viável, o oficial poderá estimular a composição entre os interessados antes da prolação da decisão final.

Embora ainda pouco utilizada na prática, essa ferramenta possui enorme potencial para solucionar conflitos patrimoniais sem necessidade de judicialização, especialmente em situações envolvendo herdeiros, antigos proprietários ou divergências documentais de pequena complexidade.

A valorização dos métodos consensuais reforça o caráter cooperativo do procedimento extrajudicial.

A decisão do oficial de Registro de Imóveis

Concluída a fase de instrução, caberá ao oficial proferir decisão fundamentada.

Basicamente, três cenários poderão ocorrer.

O primeiro consiste na formulação de exigências complementares, caso ainda subsistam elementos necessários à perfeita qualificação do título.

O segundo corresponde ao indeferimento do pedido, quando não estiverem preenchidos os requisitos legais ou houver impedimento jurídico para o registro.

O terceiro — e esperado — é o deferimento da adjudicação compulsória, hipótese em que será determinado o registro da transferência da propriedade na matrícula do imóvel.

Importante observar que a decisão administrativa deve ser sempre motivada, permitindo às partes compreenderem as razões técnicas que conduziram ao resultado alcançado.

O registro da adjudicação compulsória

Uma vez deferido o pedido e cumpridas todas as exigências eventualmente formuladas, será realizado o registro da adjudicação compulsória na matrícula do imóvel.

É nesse momento que ocorre a efetiva aquisição da propriedade.

Embora o direito do adquirente já estivesse consolidado no plano obrigacional desde o cumprimento do contrato, somente com o registro nasce a propriedade plena perante o sistema registral brasileiro, produzindo efeitos erga omnes.

A matrícula passa, então, a refletir a verdadeira situação jurídica do imóvel, encerrando uma etapa que, em muitos casos, permaneceu pendente durante anos ou até décadas.

O controle jurisdicional permanece preservado

A existência da via extrajudicial não elimina a atuação do Poder Judiciário.

Caso o oficial indefira o pedido ou formule exigências consideradas indevidas, o interessado poderá valer-se dos mecanismos de controle previstos na Lei de Registros Públicos, especialmente o procedimento de dúvida registral.

Da mesma forma, sempre que surgir controvérsia incompatível com a cognição administrativa — como discussões sobre validade do contrato, fraude, vícios de consentimento, simulação ou conflitos complexos de natureza obrigacional —, a solução continuará competindo ao Poder Judiciário.

A adjudicação compulsória extrajudicial não substitui a jurisdição.

Ela apenas desloca para o âmbito registral aquelas situações em que a controvérsia é inexistente ou insuficiente para justificar a instauração de um processo judicial.

Um procedimento técnico, mas voltado à eficiência

A análise de todas essas etapas demonstra que a adjudicação compulsória extrajudicial está longe de representar uma simples “desburocratização” da regularização imobiliária.

Na realidade, trata-se de um procedimento altamente técnico, estruturado para conciliar dois valores igualmente relevantes: de um lado, a celeridade e a eficiência proporcionadas pela desjudicialização; de outro, a preservação da segurança jurídica característica do sistema registral brasileiro.

A atuação coordenada entre advogado, tabelião de notas e oficial de Registro de Imóveis constitui o elemento central desse modelo, permitindo que direitos patrimoniais consolidados sejam finalmente refletidos na matrícula do imóvel sem renunciar ao rigor jurídico exigido para a proteção do direito de propriedade.

Compreendido o desenvolvimento do procedimento administrativo, impõe-se examinar uma das questões mais relevantes sob a perspectiva prática: as principais dificuldades enfrentadas na adjudicação compulsória extrajudicial e as hipóteses em que a via administrativa não se mostra adequada, tema que será desenvolvido no próximo capítulo.

Capítulo 8 – Os principais desafios da adjudicação compulsória extrajudicial: limites, dificuldades e cuidados na prática registral

A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial representa um marco importante na modernização do Direito Registral brasileiro. Entretanto, seria um equívoco imaginar que a criação da via administrativa eliminou as dificuldades inerentes à regularização da propriedade imobiliária.

Na realidade, a experiência prática demonstra exatamente o contrário.

Os maiores desafios da adjudicação compulsória não costumam estar relacionados ao procedimento em si, mas à qualidade da documentação disponível, à reconstrução da cadeia negocial e à correta identificação da medida jurídica mais adequada para cada caso concreto.

Em outras palavras, antes de perguntar “é possível promover a adjudicação compulsória?”, o profissional deve responder uma questão ainda mais importante: “a adjudicação compulsória é realmente o instrumento jurídico adequado para solucionar este problema?”

Essa distinção evita que procedimentos administrativos sejam instaurados em hipóteses que exigem outras formas de regularização.

Contratos antigos e documentação incompleta

Grande parte das adjudicações compulsórias envolve contratos celebrados há vinte, trinta ou até quarenta anos.

Nessas situações, é relativamente comum que parte da documentação tenha se perdido ao longo do tempo.

Recibos desaparecem.

Comprovantes bancários deixam de existir.

Testemunhas falecem.

Empresas loteadoras encerram suas atividades.

Arquivos físicos são descartados.

Em alguns casos, o único documento remanescente é o contrato de promessa de compra e venda.

Essa realidade exige atuação probatória muito mais sofisticada do que a simples reunião de documentos.

A ata notarial assume papel fundamental justamente porque permite ao tabelião documentar um conjunto de elementos convergentes capazes de reconstruir a história da relação contratual.

Mensagens eletrônicas, declarações constantes das declarações de imposto de renda, comprovantes de pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel, contratos acessórios, recibos parciais, registros fotográficos, correspondências e outros documentos contemporâneos podem adquirir relevante valor probatório quando analisados em conjunto.

A ausência de determinado documento, por si só, nem sempre inviabiliza a adjudicação compulsória.

O que efetivamente importa é a consistência do conjunto probatório.

As sucessivas cessões de direitos

Outro cenário bastante frequente diz respeito às cadeias sucessivas de cessão de direitos.

Especialmente em loteamentos antigos e empreendimentos imobiliários desenvolvidos nas décadas de 1980, 1990 e início dos anos 2000, é comum que o imóvel tenha sido negociado diversas vezes sem que qualquer adquirente providenciasse a escritura definitiva.

Quando isso ocorre, a maior dificuldade normalmente não está na existência da última cessão, mas na reconstrução de toda a cadeia jurídica que liga o proprietário registral ao atual requerente.

Basta que uma das cessões esteja incompleta, apresente inconsistências documentais ou não possa ser comprovada para que surjam dúvidas acerca da legitimidade do adquirente.

Nessas hipóteses, o trabalho preventivo desenvolvido pelo advogado assume importância decisiva.

Antes mesmo da lavratura da ata notarial, é recomendável verificar se toda a sequência documental se encontra íntegra e apta a demonstrar a continuidade da transmissão dos direitos.

Quanto mais antiga e extensa for essa cadeia, maior deverá ser o cuidado na organização da prova.

O falecimento das partes

O decurso do tempo frequentemente produz outro obstáculo relevante: o falecimento do comprador, do vendedor ou de ambos.

Embora o Provimento nº 150/2023 tenha disciplinado mecanismos para viabilizar a continuidade do procedimento nessas hipóteses, a sucessão hereditária costuma aumentar significativamente sua complexidade.

Torna-se necessário identificar corretamente os sucessores, verificar a existência de inventário, apurar quem possui legitimidade para representar o espólio e definir a forma adequada de realização das notificações.

Não raramente, o problema deixa de ser exclusivamente registral para envolver também questões sucessórias.

É justamente nesses casos que uma análise jurídica prévia evita retrabalho e reduz o risco de indeferimento do pedido.

Indisponibilidade, penhoras e outros gravames

Uma dúvida recorrente consiste em saber se a existência de gravames registrados na matrícula impede a adjudicação compulsória.

A resposta depende da natureza da restrição.

O próprio Provimento nº 150/2023 estabelece que direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não constituem, por si sós, obstáculo ao deferimento da adjudicação compulsória.

Por outro lado, a indisponibilidade do imóvel merece tratamento distinto.

Embora a legislação admita o processamento do procedimento administrativo, o registro da adjudicação não poderá ser efetivado enquanto a indisponibilidade permanecer vigente.

Essa distinção é extremamente importante.

Nem todo gravame impede a adjudicação compulsória.

Entretanto, alguns impedimentos registrários exigem providências prévias antes da conclusão do procedimento.

Por essa razão, a análise atualizada da matrícula deve sempre anteceder o protocolo do requerimento.

Divergências na matrícula e o princípio da especialidade

Outro grupo de dificuldades decorre de inconsistências registrais relacionadas à identificação do imóvel.

Ao longo dos anos, muitas propriedades sofreram desmembramentos, unificações, alterações de confrontações, mudanças de denominação ou atualizações cadastrais.

Em imóveis rurais, são frequentes situações envolvendo georreferenciamento, retificação de área, alterações decorrentes do cadastro ambiental ou atualização da descrição perimetral.

O Provimento nº 150/2023 admite certa flexibilidade quanto à especialidade objetiva e subjetiva quando houver segurança suficiente para identificação do imóvel e das partes.

Todavia, essa flexibilização possui limites.

Sempre que as inconsistências comprometerem a própria identificação do bem ou do titular registral, poderá ser necessária a prévia regularização da matrícula mediante retificação registral ou outro procedimento específico.

A adjudicação compulsória não substitui os mecanismos destinados a sanar defeitos estruturais do registro imobiliário.

A adjudicação compulsória não substitui todos os procedimentos de regularização

Esse talvez seja um dos pontos mais importantes para a adequada compreensão do instituto.

Na prática, é relativamente comum que interessados procurem a adjudicação compulsória acreditando tratar-se de solução universal para qualquer problema documental relacionado ao imóvel.

Não é assim.

A adjudicação compulsória possui finalidade bastante específica: suprir a manifestação de vontade daquele que estava obrigado a transferir a propriedade e deixou de fazê-lo.

Se a dificuldade decorre de outra causa jurídica, provavelmente outro procedimento será mais adequado.

Alguns exemplos ilustram essa distinção.

Quando inexiste contrato ou qualquer título apto a fundamentar a aquisição, normalmente será necessário analisar a possibilidade de usucapião.

Quando a matrícula apresenta erro de descrição do imóvel, poderá ser indispensável promover retificação registral.

Quando a propriedade permanece em nome de pessoa falecida sem transmissão aos herdeiros, a solução costuma passar pelo inventário ou pela adjudicação decorrente da sucessão.

Quando existe litígio acerca da validade do contrato, da autenticidade das assinaturas ou da própria existência da obrigação, a controvérsia normalmente deverá ser submetida ao Poder Judiciário.

Em todas essas hipóteses, a adjudicação compulsória deixa de ser o instrumento adequado.

A importância da qualificação registral preventiva

Uma característica comum aos procedimentos bem-sucedidos é a preparação técnica realizada antes do protocolo do requerimento.

Em vez de simplesmente reunir documentos e apresentá-los ao Registro de Imóveis, recomenda-se desenvolver verdadeira auditoria jurídica da operação.

Essa análise preventiva permite identificar eventuais lacunas probatórias, inconsistências registrais, necessidades de complementação documental e riscos que poderão gerar exigências futuras.

Na prática, esse trabalho costuma representar significativa economia de tempo e recursos.

Problemas detectados antecipadamente podem ser solucionados antes do início do procedimento, reduzindo a probabilidade de devoluções sucessivas e aumentando a previsibilidade do processo administrativo.

A atuação integrada entre advogado, tabelião e registrador

Outro aspecto marcante da adjudicação compulsória extrajudicial é o elevado grau de cooperação institucional exigido entre os diversos profissionais envolvidos.

O advogado estrutura juridicamente o pedido, identifica a estratégia adequada e organiza a documentação.

O tabelião de notas documenta os fatos mediante a lavratura da ata notarial.

O oficial de Registro de Imóveis realiza a qualificação registral e decide acerca da possibilidade de registro.

Cada um desempenha função distinta, mas complementar.

Quando essa atuação ocorre de forma coordenada, o procedimento tende a desenvolver-se com maior eficiência e segurança jurídica.

Planejamento e estratégia: os verdadeiros diferenciais do procedimento

A experiência prática demonstra que o êxito da adjudicação compulsória extrajudicial raramente depende de um único documento ou de um único ato processual.

Na maioria das vezes, ele resulta de uma preparação estratégica cuidadosa, iniciada muito antes da apresentação do requerimento ao Registro de Imóveis.

A correta identificação da medida jurídica cabível, a reconstrução da cadeia documental, a análise da matrícula, a verificação da situação sucessória das partes, a produção adequada da prova e a organização lógica dos documentos costumam ser fatores decisivos para o sucesso do procedimento.

Mais do que conhecer a legislação, é necessário compreender como ela se aplica às mais variadas situações concretas.

É justamente essa análise individualizada que permite transformar um conjunto de documentos antigos em um procedimento registral seguro e juridicamente consistente.

Após examinar os principais desafios enfrentados na prática, impõe-se analisar uma das questões que mais despertam interesse entre compradores e proprietários: quais são as vantagens da adjudicação compulsória extrajudicial em comparação com a tradicional ação judicial, tema que será desenvolvido no próximo capítulo.

Capítulo 9 – Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial? A escolha da via mais adequada para cada caso concreto

A criação da adjudicação compulsória extrajudicial representou um dos mais importantes avanços da moderna política de desjudicialização implementada no Brasil. Ao permitir que a transferência da propriedade seja obtida diretamente perante o Registro de Imóveis, a Lei nº 14.382/2022 inaugurou uma alternativa mais célere para inúmeras situações em que o direito do adquirente já se encontra suficientemente demonstrado.

Entretanto, o surgimento dessa nova modalidade não tornou a ação judicial obsoleta.

Muito pelo contrário.

As duas vias convivem harmonicamente no ordenamento jurídico brasileiro e cumprem funções distintas. A escolha entre uma e outra não deve ser orientada exclusivamente pelo tempo de tramitação ou pelos custos envolvidos, mas principalmente pelo grau de complexidade jurídica da situação submetida à análise.

Em outras palavras, a principal pergunta não é “qual procedimento é mais rápido?”, mas sim “qual procedimento é juridicamente mais adequado para este caso?”

A via extrajudicial prestigia situações juridicamente consolidadas

A adjudicação compulsória extrajudicial foi concebida para solucionar situações em que o direito do adquirente já se encontra suficientemente demonstrado por documentos seguros e em que inexiste controvérsia relevante sobre a obrigação de transferir a propriedade.

Nesses casos, não há propriamente um conflito de interesses que justifique a movimentação da máquina judiciária.

O papel do oficial de Registro de Imóveis consiste justamente em exercer controle de legalidade sobre a documentação apresentada, verificando se estão preenchidos todos os requisitos exigidos pela Lei de Registros Públicos, pelo Conselho Nacional de Justiça e pelas normas estaduais de regência.

A lógica do procedimento é bastante clara.

Se o contrato é válido, o preço foi integralmente pago, o transmitente foi regularmente notificado e não existe impugnação juridicamente relevante, não há razão para exigir uma sentença judicial apenas para substituir uma manifestação de vontade que já deveria ter sido prestada.

Essa racionalização constitui um dos pilares da política contemporânea de desjudicialização.

A ação judicial continua indispensável em situações litigiosas

A realidade, contudo, nem sempre é tão simples.

Diversas operações imobiliárias apresentam controvérsias que ultrapassam os limites da cognição administrativa exercida pelo registrador.

Nessas hipóteses, a atuação do Poder Judiciário permanece absolutamente indispensável.

Imagine, por exemplo, que o vendedor alegue falsidade da assinatura aposta no contrato.

Ou que sustente nunca ter recebido o pagamento do preço.

Pode ocorrer, ainda, discussão acerca da validade do próprio negócio jurídico, da capacidade das partes, da existência de vícios de consentimento, da ocorrência de fraude ou da interpretação de cláusulas contratuais complexas.

Essas questões exigem produção de prova, oitiva de testemunhas, realização de perícias e ampla atividade jurisdicional incompatível com a natureza administrativa da adjudicação compulsória extrajudicial.

Nessas situações, a ação judicial continua sendo o instrumento adequado para solucionar o conflito.

O papel do oficial de Registro de Imóveis

Uma distinção importante deve ser destacada.

Embora o oficial de Registro de Imóveis exerça relevante atividade de qualificação jurídica, sua função não se confunde com a atividade jurisdicional.

O registrador aprecia a legalidade do título e verifica a presença dos requisitos exigidos para o ingresso do ato no fólio real.

Não lhe compete resolver conflitos complexos de direito material.

Essa limitação decorre da própria natureza do procedimento registral.

Sempre que a solução da controvérsia depender de atividade probatória incompatível com a esfera administrativa, caberá ao Poder Judiciário exercer sua função constitucional de composição dos conflitos.

Assim, a adjudicação compulsória extrajudicial não reduz a importância da jurisdição.

Ela apenas reserva ao Judiciário os casos em que sua atuação é verdadeiramente necessária.

Celeridade não significa ausência de rigor

Uma das maiores virtudes da via extrajudicial reside na possibilidade de redução significativa do tempo necessário para a regularização da propriedade.

Naturalmente, cada procedimento apresenta peculiaridades próprias, dependendo da complexidade documental, da necessidade de notificações, da existência de exigências registrais e da eventual apresentação de impugnações.

Ainda assim, é inegável que a eliminação das diversas fases inerentes ao processo judicial — como citação, instrução probatória, audiências, sentença e recursos — tende a proporcionar solução mais eficiente em situações consensuais.

Todavia, essa maior eficiência não pode ser confundida com flexibilização dos requisitos legais.

A qualificação registral permanece extremamente rigorosa.

A documentação continua sendo cuidadosamente examinada.

Os princípios registrais seguem plenamente aplicáveis.

Em outras palavras, o procedimento tornou-se mais eficiente, mas não menos seguro.

A produção da prova

Outra diferença relevante diz respeito ao momento em que a prova é produzida.

Na ação judicial, é relativamente comum que a instrução se desenvolva ao longo do processo.

Documentos podem ser posteriormente apresentados.

Testemunhas são ouvidas.

Perícias podem ser determinadas.

Novos elementos probatórios surgem durante a tramitação da demanda.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o cenário é distinto.

A documentação deve ser apresentada, em regra, já na fase inicial do procedimento.

A ata notarial, os contratos, os comprovantes de pagamento, a cadeia de cessões e os demais elementos probatórios precisam fornecer ao registrador segurança suficiente para o reconhecimento administrativo do direito.

Essa característica reforça a importância da preparação prévia do procedimento.

Quanto mais consistente for o conjunto documental, maior tende a ser a previsibilidade da qualificação registral.

Custos e eficiência econômica

Outro aspecto frequentemente mencionado diz respeito aos custos.

Embora seja comum afirmar que a adjudicação compulsória extrajudicial é menos onerosa do que a judicial, essa conclusão merece algumas ponderações.

O procedimento administrativo envolve despesas com ata notarial, emolumentos registrais, notificações, certidões e honorários advocatícios.

Por outro lado, normalmente evita diversas despesas inerentes ao processo judicial, como custas processuais sucessivas, perícias judiciais, diligências processuais e eventual prolongamento da demanda por vários anos.

Mais do que comparar valores absolutos, o aspecto economicamente relevante consiste na relação entre custo, tempo e segurança jurídica.

Em muitas situações, a redução do período de irregularidade dominial representa benefício econômico muito superior às despesas do procedimento.

Imóveis regularmente registrados tendem a possuir maior liquidez, melhor acesso ao crédito, menor risco jurídico e maior facilidade para futuras alienações, garantias e planejamentos patrimoniais.

A possibilidade de migração entre as vias

Outro ponto importante é que a escolha inicial por uma das modalidades não impede, necessariamente, a utilização da outra.

O próprio Provimento nº 150/2023 prevê hipóteses em que procedimento judicial suspenso poderá coexistir com a tentativa de solução extrajudicial, bem como situações em que a impugnação apresentada durante o procedimento administrativo conduzirá a questão ao exame do Poder Judiciário.

Da mesma forma, eventual indeferimento administrativo não significa que o direito material do adquirente inexista.

Em muitos casos, a controvérsia apenas exige aprofundamento probatório incompatível com a esfera registral.

Nessas circunstâncias, a ação judicial permanece plenamente disponível.

Essa convivência entre os dois sistemas demonstra que a desjudicialização não eliminou a tutela jurisdicional.

Ao contrário, criou uma estrutura complementar capaz de direcionar cada situação para o procedimento mais adequado.

O critério decisivo: a estratégia jurídica

A experiência prática demonstra que a escolha da via adequada raramente depende de um único fator.

Diversos aspectos precisam ser analisados de forma integrada.

Entre eles destacam-se:

• a qualidade da documentação disponível;
• a existência de controvérsia entre as partes;
• a necessidade de produção de prova oral ou pericial;
• a situação registral do imóvel;
• a existência de gravames ou restrições;
• a cadeia de cessões de direitos;
• a situação sucessória dos envolvidos;
• a viabilidade da notificação do transmitente;
• a presença de litígios paralelos.

É justamente essa análise estratégica que permite identificar, antes mesmo da instauração do procedimento, qual caminho oferece maior probabilidade de sucesso.

A atuação preventiva evita a adoção de medidas inadequadas e reduz significativamente o risco de retrabalho.

Muito além da velocidade: segurança jurídica como objetivo comum

Embora frequentemente comparadas sob a perspectiva da duração do procedimento, a adjudicação compulsória judicial e a extrajudicial compartilham um objetivo muito mais importante: assegurar que o adquirente obtenha o registro da propriedade quando efetivamente demonstrado o seu direito.

Ambas buscam concretizar os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica, da função social do contrato e da proteção da confiança legítima.

A diferença reside essencialmente na forma pela qual esse controle é exercido.

Quando a situação jurídica é objetiva, documentalmente comprovada e desprovida de controvérsia relevante, o sistema prestigia a atuação técnica dos serviços notariais e registrais.

Quando o conflito exige cognição aprofundada, produção de provas ou solução de questões complexas de direito material, o Poder Judiciário reassume seu papel constitucional.

Essa complementaridade revela a maturidade alcançada pelo sistema registral brasileiro.

Não se trata de substituir uma via pela outra, mas de permitir que cada caso seja solucionado pelo instrumento mais eficiente, sem abrir mão da segurança jurídica que caracteriza o direito imobiliário.

Após analisar os requisitos, o procedimento e as diferenças entre as modalidades judicial e extrajudicial, resta examinar as principais conclusões práticas sobre o instituto e os cuidados indispensáveis para que a adjudicação compulsória cumpra sua finalidade de regularizar a propriedade de forma segura, eficiente e definitiva, tema que será desenvolvido no capítulo final.

Capítulo 10 – Considerações finais: a adjudicação compulsória extrajudicial como instrumento de proteção do patrimônio

A criação da adjudicação compulsória extrajudicial representa uma das mais significativas transformações do Direito Imobiliário brasileiro nas últimas décadas. Ao permitir que determinadas situações sejam solucionadas diretamente perante o Registro de Imóveis, o legislador não apenas reduziu a necessidade de judicialização, como também fortaleceu o papel constitucional desempenhado pelos serviços notariais e registrais na promoção da segurança jurídica.

Contudo, como procuramos demonstrar ao longo deste artigo, a simplificação do procedimento não significa flexibilização dos requisitos legais.

A adjudicação compulsória continua sendo um instituto de elevada densidade técnica, cuja correta utilização exige cuidadosa análise da documentação, reconstrução da cadeia negocial, verificação da situação registral do imóvel e criteriosa observância dos princípios que regem o sistema registral brasileiro.

Mais do que um simples mecanismo destinado a substituir a assinatura do vendedor, a adjudicação compulsória constitui verdadeira concretização do princípio da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima.

Quem cumpre integralmente suas obrigações contratuais não pode permanecer indefinidamente privado do pleno exercício do direito de propriedade apenas em razão da resistência, da omissão ou da impossibilidade de atuação daquele que assumiu o dever de promover a transferência do imóvel.

Sob essa perspectiva, a adjudicação compulsória extrajudicial reafirma importante diretriz do ordenamento jurídico contemporâneo: a valorização da realidade econômica construída pelas partes e a busca por soluções eficientes, sem afastar o rigor técnico indispensável à preservação da segurança jurídica.

Regularizar o imóvel é proteger o patrimônio

Na prática, a regularização da titularidade imobiliária produz efeitos que vão muito além da atualização da matrícula.

Um imóvel regularmente registrado proporciona maior segurança para seus proprietários, reduz significativamente riscos em futuras negociações, facilita o acesso ao crédito, amplia as possibilidades de utilização como garantia real e simplifica operações de planejamento patrimonial e sucessório.

Em contrapartida, a permanência de imóveis em situação irregular costuma gerar consequências que muitas vezes somente se tornam perceptíveis anos depois.

Inventários tornam-se mais complexos.

Operações de compra e venda sofrem atrasos ou acabam frustradas.

Instituições financeiras impõem restrições à concessão de crédito.

Investidores exigem descontos em razão da insegurança documental.

Conflitos entre herdeiros tornam-se mais frequentes.

Em imóveis rurais, os reflexos podem ser ainda mais relevantes.

Além da necessidade de compatibilização entre matrícula, cadastro imobiliário, georreferenciamento, Cadastro Ambiental Rural (CAR) e demais registros administrativos, a regularidade dominial frequentemente constitui requisito para financiamentos rurais, constituição de garantias, reorganizações patrimoniais, planejamento sucessório e estruturação de operações envolvendo ativos do agronegócio.

Por essa razão, a regularização registral deve ser compreendida como investimento na preservação do patrimônio familiar e empresarial, e não apenas como cumprimento de uma formalidade burocrática.

Cada imóvel possui uma história própria

A experiência demonstra que dificilmente duas adjudicações compulsórias são exatamente iguais.

Cada imóvel possui uma trajetória jurídica particular.

Alguns envolvem contratos antigos firmados há décadas.

Outros apresentam sucessivas cessões de direitos.

Há situações marcadas por falecimento das partes, reorganizações societárias, inventários inconclusos, loteamentos antigos, incorporações imobiliárias ou inconsistências registrais que exigem soluções individualizadas.

É justamente essa diversidade de situações que impede a adoção de modelos padronizados.

Embora a legislação estabeleça requisitos objetivos para o procedimento, a estratégia jurídica adequada dependerá sempre da análise concreta da documentação, da matrícula do imóvel, da cadeia dominial e das peculiaridades de cada caso.

Em determinadas hipóteses, a adjudicação compulsória extrajudicial será claramente a solução mais eficiente.

Em outras, poderá ser mais prudente recorrer à via judicial ou mesmo utilizar instrumentos diversos de regularização, como retificação registral, inventário, usucapião ou outros procedimentos previstos na legislação.

A escolha correta normalmente é definida antes mesmo do protocolo do requerimento.

A importância da atuação preventiva

Uma característica comum aos procedimentos bem-sucedidos é a realização de diagnóstico jurídico prévio.

Antes da elaboração da ata notarial e da apresentação do pedido ao Registro de Imóveis, recomenda-se examinar cuidadosamente toda a documentação disponível, verificar a continuidade da cadeia negocial, analisar a situação registral da matrícula e identificar eventuais obstáculos capazes de comprometer o deferimento da adjudicação.

Essa atuação preventiva reduz significativamente a ocorrência de exigências registrais, evita retrabalho, proporciona maior previsibilidade ao procedimento e aumenta as chances de conclusão célere da regularização imobiliária.

Mais do que solucionar problemas já existentes, o Direito Imobiliário contemporâneo busca antecipar riscos e construir segurança jurídica desde o início da operação.

É justamente essa mudança de perspectiva que distingue uma atuação meramente reativa de uma advocacia verdadeiramente estratégica.

Considerações finais

A adjudicação compulsória extrajudicial representa um dos mais relevantes instrumentos de efetivação do direito de propriedade incorporados ao sistema registral brasileiro nos últimos anos.

Sua criação demonstra que é possível conciliar eficiência, desjudicialização e segurança jurídica, desde que o procedimento seja conduzido com observância rigorosa da legislação e dos princípios que regem os registros públicos.

Ao lado da usucapião extrajudicial, das retificações registrais, dos inventários realizados em cartório e de outros mecanismos de desjudicialização, a adjudicação compulsória confirma uma tendência irreversível: a crescente valorização da atividade notarial e registral como instrumento de concretização de direitos patrimoniais.

Todavia, a correta utilização dessas ferramentas depende de conhecimento técnico especializado.

Cada contrato, cada matrícula e cada cadeia dominial apresentam peculiaridades que exigem análise individualizada, sob pena de transformar um procedimento potencialmente célere em um processo marcado por exigências sucessivas ou mesmo pelo seu indeferimento.

Por essa razão, sempre que houver dúvidas quanto à viabilidade da adjudicação compulsória, à documentação necessária ou à estratégia jurídica mais adequada, recomenda-se a realização de uma avaliação técnica antes do início do procedimento.

Como a Almeida Prado Advocacia Imobiliária & Agronegócio pode auxiliar

A Almeida Prado Advocacia Imobiliária & Agronegócio atua de forma especializada na estruturação e condução de procedimentos de regularização imobiliária, tanto na esfera judicial quanto extrajudicial, assessorando proprietários, investidores, incorporadores, loteadores, famílias empresárias e produtores rurais em operações de elevada complexidade.

Nossa atuação envolve desde a análise preventiva da documentação e da cadeia dominial até a definição da estratégia jurídica mais adequada para cada situação concreta, incluindo a elaboração de requerimentos, acompanhamento da lavratura de atas notariais, condução de procedimentos perante os Registros de Imóveis e atuação em demandas judiciais quando a via extrajudicial não se mostrar viável.

Com mais de 17 anos de experiência em Direito Imobiliário, Registral e do Agronegócio, acreditamos que a regularização da propriedade constitui etapa essencial para a proteção do patrimônio, a valorização dos ativos e a segurança das futuras gerações.

Se você adquiriu um imóvel e ainda não conseguiu registrar a propriedade em seu nome, ou deseja avaliar a viabilidade da adjudicação compulsória extrajudicial em seu caso, uma análise técnica especializada poderá identificar o caminho jurídico mais seguro para a efetiva regularização do seu patrimônio.