Fração Mínima de Parcelamento do Imóvel Rural (FMP) 

Raphael Augusto Almeida Prado 

A FMP foi criada pela Lei Federal n. 5.868/72 e regulamentada pelo Decreto 72.106/73, e consiste no mínimo de área que um determinado imóvel rural pode ser desmembrado.  

A Lei que instituiu a FMP criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).  

A FMP é variável de município para município e estabelecida pelo INCRA.  

Qualquer parcelamento de solo em área inferior implicará em irregularidade e na respectiva impossibilidade de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, trazendo uma grande insegurança jurídica para quem compra áreas inferiores ao tamanho permitido pela legislação.  

Essas irregularidades são muito comuns em chácaras de recreio situadas na zona rural, o que requer muita atenção em qualquer transação imobiliária.  

Como a lei brasileira determina que o direito de propriedade apenas se transfere mediante o registro do título aquisitivo (v.g. escritura de compra e venda, doação ou permuta) na matrícula do imóvel e a compra de imóveis com área inferior à FMP não pode ser registrada, aqueles que adquirem áreas com tal característica não terão direito de propriedade sobre o bem, e estarão apenas exercendo a posse direta sobre a coisa.   

Veja que o art. 8º da Lei da FMP estabelece o seguinte: para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 do Estatuto da Terra, nenhum imóvel poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento.  

O § 3º desse dispositivo legal é taxativo ao afirmar que são considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto nesse artigo, o que significa dizer que a compra e venda, a doação ou qualquer negócio jurídico que envolva imóvel rural com área inferior à FMP viola a ordem pública. Nesses casos, em tese, sequer será possível lavrar a escritura de compra e venda.  

Além disso, é importante ressaltar que o titular do imóvel rural que promove o parcelamento de solo de forma irregular, geralmente para a realização de “condomínio” de chácaras, comete crime contra a administração pública, conforme art. 50 da Lei 6.766/79, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo de ter seus bens indisponíveis e responder administrativa, civil e criminalmente por eventuais infrações ambientais, que geralmente se verificam nesse tipo de empreendimento clandestino.  

Portanto, em qualquer transação imobiliária rural, especialmente aquelas que envolvem chácaras ou sítios de recreio, é imprescindível contar com uma assessoria jurídica especializada e verificar se a FMP foi obedecida, sem prejuízo da adoção de outras cautelas para conferir segurança jurídica ao comprador.  

A FMP pode ser encontrada no CCIR, documento emitido pelo INCRA, que será estudado oportunamente.