Hipoteca de Imóvel Rural

Raphael Augusto Almeida Prado

A hipoteca é uma modalidade de garantia real que recai sobre um determinado bem imóvel, muitas vezes decorrente de uma operação de financiamento, confissão de dívida ou de cédulas (cédula de crédito rural, cédula de produto rural etc), sendo estas títulos representativos de um compromisso de pagar uma dívida líquida, certa e exigível.

No contexto do agronegócio e dos imóveis rurais, é comum nos depararmos com matrículas de fazendas e propriedades rurais gravadas com a hipoteca, oriundas de operações de crédito agrícola e comumente associadas também a garantias pignoratícias (penhor de safra, de animais etc), como vemos por exemplo nas cédulas rurais pignoratícias e hipotecárias.

A hipoteca emitida por cédula de crédito rural inviabiliza a alienação do imóvel, salvo se houver a anuência expressa do credor. Tal anuência também é necessária para o caso de hipotecas de segundo grau.

Nesses casos, em regra, o bem dado em hipoteca não pode ser penhorado por outras dívidas.

Contudo, o STJ já estabeleceu critérios que limitam essa impenhorabilidade, adotando as seguintes teses: (1) é possível averbar a penhora, mas primeiramente o imóvel sofrerá a execução da hipoteca; (2) averba-se sempre a penhora nos casos de constrições advindas de execuções fiscais; (3) averbar-se quando o contrato da cédula já venceu mas não foi baixado; e (4) quando o imóvel vale mais do que a dívida garantida pela hipoteca.