Leilões de Imóveis
Mercado de leilões
O mercado de leilões de imóveis atualmente está dividido entre 48% para os leilões judiciais; 33% de imóveis da Caixa Econômica Federal; e 19% de imóveis em leilões extrajudiciais.
Em 2023 foram 217 mil imóveis leiloados, representando a recuperação de um crédito de aproximadamente R$ 129 bilhões e uma taxa média de desconto de 36,6%, implicando em margens seguras para os investidores imobiliários.
O volume de leilões está concentrado primordiamente nas regiões Sudeste e Sul do Brasil, principalmente em razão da densidade demográfica e da disponibilidade de imóveis.
Leilões judiciais e extrajudiciais
Os leilões judiciais decorrem basicamente de ações de conhecimento (cíveis e trabalhistas) e dos respectivos cumprimentos de sentença; de ações de execução de título extrajudicial e de execuções fiscais.
Por seu turno, os leilões extrajudiciais decorrem geralmente de alienações fiduciárias, hipotecas e incorporações imobiliárias.
Considerações sobre a penhora
No leilão judicial, todos os comandos são definidos pelo magistrado, ao passo que no extrajudicial tais providências são adotadas perante o registro de imóveis.
A penhora é a figura central dos leilões judiciais, pois consiste no ato processual de natureza constritiva que tem por objetivo assegurar que determinado bem do devedor será utilizado para o pagamento da dívida em favor do credor.
Logo, o modo pelo qual se deu a penhora é crucial para determinar a segurança jurídica ao arrematante.
Segundo o art. 831 do CPC, a penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.
Já o art. 835 apresenta a ordem de preferência dos bens penhoráveis, de acordo com o critério da maior liquidez (dinheiro, títulos da dívida pública, títulos e valores mobiliários, veículos, imóveis, móveis em geral, semoventes etc).
A arrematação de direitos aquisitivos de promessa de venda e compra e de alienação fiduciária em garantia não se confundem com a arrematação da propriedade, sendo imprescindível que o edital esteja compatível com a penhora.
A penhora é realizada mediante a lavratura de um auto ou termo. Lavrado o auto ou termo de penhora, o devedor/executado deverá ser imediatamente intimado, seja na pessoa do seu advogado, caso constituído nos autos, ou pessoalmente (preferencialmente por via postal), conforme diretrizes dos parágrafos do art. 841 do CPC.
É importante verificar integralmente os autos do processo para checar se o advogado do devedor não renunciou aos poderes no curso da execução, pois não raro o executado não arca com os honorários pactuados no início do processo, os advogados acabam renunciando aos poderes conferidos pela procuração mas os distribuidores não dão baixa da renúncia do advogado no sistema do tribunal, conferindo uma aparente representação processual que pode induzir a erro a análise de segurança do arrematante.
Quando houver penhora de direitos aquisitivos, é de crucial importância observar a higidez da avaliação dos valores de tais direitos, pois há diversos casos de arrematação equivocada
Outro aspecto importante diz respeito à arrematação da nua-propriedade, devendo o arrematante atentar-se que a aquisição desse direito não conferirá direitos de usufruto sobre o imóvel.
Destaca-se também as diferenças entre as penhoras efetivadas sobre o espólio (dívidas do falecido) e penhoras de direitos hereditários (dívidas dos herdeiros), pois isso pode repercutir no momento do registro do auto de arrematação na matrícula do imóvel.
O arrematante deve observar a lisura das intimações dos cônjuges dos devedores a respeito da penhora, nos termos do art. 842, CPC, que exige a intimação do cônjuge do executado, salvo se casado sob o regime de separação absoluta de bens, bem como se o objeto da arrematação não recairá sobre fração ideal do bem e se a penhora não recai indevidamente sobre a quota-parte do cônjuge.
Peculiaridades sobre a avaliação
No âmbito dos leilões judiciais, na forma do art. 870, CPC, a avaliação do bem pode ocorrer tanto pelo oficial de justiça quanto por um perito judicial, nos casos em que o juiz reputar necessário.
As avaliações realizadas pelos oficiais de justiça são muito mais sucintas e simples, ao contrário das avaliações realizadas por peritos. É possível que a avaliação se dê mediante a expedição de carta precatória nos casos em que a ação principal que originou a penhora tramita em outra comarca diferente daquela de situação do bem.
Nesses casos, é importante que o arrematante se reporte aos autos do processo principal e não só aos termos da carta precatória para que se tenha uma visão mais ampla e fidedigna sobre a segurança jurídica envolvida na pretendida arrematação.
É muito comum que ao longo dos processos judiciais as avaliações precisem de uma atualização para a data do leilão pelos índices dos tribunais. Há casos ainda em que os imóveis sofreram enorme desvalorização em razão de intempéries climáticas, como aqueles atingidos pelas enchentes do Rio Grande do Sul.
Edital do leilão
O edital do leilão trará as regras do jogo, sendo que o magistrado poderá trazer diretrizes para que se dê a arrematação. No edital constarão o valor da arrematação, a forma de pagamento, garantias, correções monetárias, existência de débitos de natureza propter rem e a subrogação no valor da arrematação, a existência ou não de ocupantes no imóvel, dentre outras questões importantes para o arrematante.
Os arts. 885 e seguintes do CPC trazem diversas regras para a realização do leilão, que deverá ser precedida da publicação do edital. Matrícula e edital sempre devem constar do site do leiloeiro.
É comum que os leilões judiciais ocorram em praça única. O CPC prevê a possibilidade de parcelamento do preço mediante uma garantia real (hipoteca judicial) no prazo máximo de 30 meses.
Pela regra do CPC, os lances à vista têm prioridade sobre os lances com parcelamento, independentemente do valor, mas muitos juízes trazem regras específicas nos editais prevendo que os lances à prazo com valor maior do que os lances à vista serão prioritários.
Nos casos de parcelamento, o arrematante deverá gerar as guias mensalmente e comprovar nos autos o pagamento das parcelas.
Os débitos de natureza propter rem (débitos condominiais e IPTU) geralmente são subrrogados no preço da arrematação, ou seja, os valores pagos pelo arrematante serão utilizados para pagar não só os débitos do processo como aqueles que recaem sobre o imóvel em si.
A desocupação dos imóveis, por seu turno, sempre recai sobre o arrematante, sendo recomendável que se realize diligência ao imóvel, inclusive para verificar o estado do bem.
Análise de riscos do leilão (due diligence)
A análise de viabilidade jurídica do leilão deve ser realizada pelo advogado de confiança do arrematante.
As etapas envolvidas na due diligence do leilão compreendem
(i) a checagem da veracidade do leilão para evitar golpes de leilões falsos, o que tem sido inclusive noticiado pelo site do TJSP e diversos outros tribunais (todo leiloeiro deve estar cadastrado na Junta Comercial);
(ii) análise da matrícula do imóvel e do auto ou termo de penhora e verificação da existência de outros gravames, indisponibilidades, garantias, regime de copropriedade etc;
(iii) análise do edital;
(iv) análise do processo, eventuais nulidades e impugnações, recursos etc;
(v) valor da avaliação judicial x valor de mercado, inclusive para evitar arrematações a preço vil que poderão ser objeto de questionamentos e anulações, pesquisas paralelas em sites de vendas de imóveis para aquele perfil, valor do m2 da região;
(vi) certidões do devedor – presume-se adquirente de boa-fé caso não haja notícia de outros processos relacionados ao imóvel, prevalecendo o princípio da concentração dos atos na matrícula. Em tese, seriam dispensáveis as certidões forenses e de protestos do devedor, mas é recomendável que se faça um levantamento geral das condições do devedor, inclusive para que se entenda com maior profundidade a situação do devedor;
(vii) certidões do imóvel e levantamento de débitos – matrícula, CND do IPTU, atentar-se a prenotações existentes na matrícula, dívidas condominais, certidão do valor venal do imóvel, inclusive para fins de apuração do ITBI (deve ser recolhido sobre o valor da arrematação);
(viii) investigação sobre a posse – a identificação do ocupante pode ser feita in loco ou por indícios constantes dos autos do processo;
(ix) riscos inerentes à aquisição de imóveis em leilões – restrições de visitação, possibilidade de ocupação, custos com taxas condominiais e impostos ao longo de eventual imissão de posse.
Habilitação do arrematante, lances e pagamentos
A habilitação consiste na apresentação dos documentos do arrematante ao leiloeiro e é feita especificamente para cada leilão. Aprovada a habilitação pelo leiloeiro, o arrematante estará apto para ofertar os lances. O pagamento do valor do lance ou da entrada e da comissão do leiloeiro deve ocorrer em até 24h – o arrematante precisará emitir a guia para efetuar o pagamento (há leiloeiros que auxiliam nesta etapa).
Após a realização do pagamento, o leiloeiro emitirá o auto de arrematação, consistente no título aquisitivo do imóvel em favor do arrematante.
Procedimentos após o leilão judicial
Após a emissão do auto de arrematação pelo leiloeiro, haverá um prazo de 10 dias para impugnação da arrematação, nas hipóteses que estão previstas no art. 903, CPC.
A impugnação poderá ocorrer nos casos de invalidade em caso de arrematação por preço vil; ineficácia se não observado o art. 804, CPC; ou inadimplemento do preço pelo arrematante.
Independentemente da modalidade do leilão, quando o auto de arrematação estiver assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de nulidade da qual o arrematante constará como litisconsorte passivo necessário, sendo assegurada a indenização por perdas e danos.
A carta de arrematação com o respectivo mandado de imissão na posse será expedida após o pagamento do lance ou da prestação das garantias pelo arrematante, bem como do pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas de execução.
Da carta de arrematação constará a descrição do imóvel, com menção à matrícula e seus registros, cópia do auto de arrematação e prova de pagamento do ITBI, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
Recolhimento do ITBI
O ITBI é um imposto de competência municipal que incide sobre os atos de transmissão de bens imóveis. Cada município estipula uma alíquota (ex.: 3%) e a base de cálculo (valor da arrematação, valor de referência, valor venal, aquele que for maior).
O STJ (Tema 1113) firmou tese no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
É comum ser necessário impetrar um mandado de segurança para que o ITBI incida sobre o valor da arrematação, pois há municípios que
Imissão na posse nos leilões judiciais
O art. 901 do CPC estabelece que a imissão na posse será tratada de maneira incidental dentro do próprio processo, constando da carta de arrematação. Geralmente é realizado pelo oficial de justiça.
Desistência da arrematação nos leilões judiciais
O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito, se provar nos 10 dias seguintes a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital ou se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações de preço vil ou ineficácia (§1º, art. 903, CPC).
Além disso, o arrematante também poderá desistir da arrematação quando for citado para responder ação autônoma de invalidação da arrematação, dentro do prazo que lhe é dado para resposta.
Leilões extrajudiciais de imóveis – alienação fiduciária e hipoteca
A alienação fiduciária de bem imóvel é a garantia real mais utilizada no mercado imobiliário e está prevista na Lei 9.514/97. Essa ampla difusão decorre da maior facilidade e celeridade da execução extrajudicial da garantia em caso de inadimplemento por parte do devedor.
Com efeito, nos casos de inadimplemento das parcelas, o credor fiduciário seguirá o rito dos arts. 26-A e 27 da mencionada lei com o objetivo de obrigar o devedor a purgar a mora (pagar a dívida), sob pena de, não o fazendo, consolidar-se a propriedade em nome do credor fiduciário, que levará o imóvel a leilão para a satisfação do crédito.
Nesses casos, o credor fiduciário promoverá um primeiro leilão pelo valor do imóvel e, sendo infrutífero, um segundo leilão, que poderá ser pelo valor da dívida, acrescido de despesas de execução, tributos e condomínio ou pelo valor de até 50% do imóvel.
A Lei 14.711/23 permite ainda que a garantia hipotecária também seja executada extrajudicialmente, pelo mesmo procedimento previsto para a alienação fiduciária, mas com algumas regras específicas e deve ser interpretada conjuntamente com a Lei 9.514/97.
Para fins de execução da garantia hipotecária, o devedor também será intimado no endereço do imóvel, no endereço cadastrado junto ao agente financeiro, havendo possibilidade de intimação eletrônica, por hora certa e por edital, tal como ocorre com a alienação fiduciária.
Ao contrário da alienação fiduciária, na execução hipotecária extrajudicial, por não haver propriedade resolúvel, vencido o prazo de purgação da mora, averba-se o início da excussão da garantia, iniciando-se as fases dos leilões.
Em ambos os casos, o devedor terá o direito de pagar a dívida até a data dos leilões.
Na hipoteca, o primeiro leilão será pelo valor do imóvel e, sendo infrutífero, será realizado um segundo leilão, que poderá ser pelo valor da dívida, acrescido de despesas de execução, tributos e condomínio ou pelo valor de até 50% do imóvel.
Realizado o leilão e feita a arrematação, o leiloeiro lavrará o auto de arrematação. Após, será realizada uma ata notarial para a transmissão da propriedade, com eficácia de escritura pública.
Nos casos de leilões negativos em garantias hipotecárias, após 180 dias, o credor poderá promover a venda do bem pelo valor do primeiro leilão (venda direta).
Concurso de credores na execução extrajudicial das garantias (alienação fiduciária e hipotecária)
É possível dar o mesmo imóvel em sucessivas garantias para diferentes credores. As garantias posteriores não podem ser executadas de forma extrajudicial, mas apenas pela via judicial, penhorando-se direitos aquisitivos do devedor. Os credores com ônus na matrícula e os credores com penhoras ou arrestos na matrícula deverão ser intimados, prevalecendo o princípio da concentração dos atos na matrícula.
Análise de viabilidade dos leilões extrajudiciais
A arrematação de um imóvel em leilão extrajudicial deverá ser precedida de uma due diligence a partir das seguintes etapas:
(i) regularidade das intimações do devedor para purgar a mora;
(ii) regularidade das intimações do devedor sobre as datas do leilão para o exercício do direito de recompra do imóvel;
(iii) regularidade das intimações dos credores para exercício dos direitos previstos na Lei 14.711/23 em caso de concurso de credores;
(iv) checagem sobre a veracidade do leilão;
(v) obtenção e análise das certidões do devedor; e
(vi) obtenção e análise das certidões do imóvel.
Imissão na posse de leilões extrajudiciais
No caso de leilões extrajudiciais, a imissão na posse se dará da seguinte forma:
(i) para os imóveis arrematados que estejam locados, o locatário terá 30 dias para desocupação;
(ii) para os imóveis ocupados pelo próprio devedor, o juiz concederá liminar de 60 dias para desocupação, sendo que o arrematante poderá manejar a ação de imissão de posse uma vez registrada a propriedade em seu nome (registro da escritura no caso da alienação fiduciária ou da ata notarial no caso de execução hipotecária (Art. 30 da Lei 9.514/97);
(iii) haverá uma taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/97).
Havendo discussão sobre a notificação do devedor e, se o caso, do terceiro fiduciante, a liminar de imissão na posse não será concedida. Por essa razão, os arrematantes devem se atentar à regularidade das intimações do devedor.
