OS IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS RURAIS E URBANOS
A Reforma Tributária aprovada a partir da Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugura um novo ciclo no Brasil: entre 2026 e 2033, o país vai migrar do modelo atual (PIS/COFINS, IPI, ICMS e ISS) para um sistema baseado no chamado IVA Dual, formado por dois tributos principais: CBS (federal) e IBS (estadual/municipal).
Na prática, essa mudança altera a forma como o Fisco enxerga e tributa operações comuns do dia a dia de quem possui imóveis — urbanos ou rurais — especialmente quando falamos de compra e venda, locação, arrendamento e estruturas com holdings patrimoniais.
A seguir, explico os pontos mais importantes, com foco no proprietário e no investidor (pessoa física), e também para quem atua por meio de pessoa jurídica de administração de bens próprios.
1) O que muda de verdade: “toda operação com imóvel” passa a ser mais rastreável e mais tributável
A Lei Complementar nº 214/2025 (vigente a partir de janeiro de 2026) amplia e detalha o conceito do que é uma “operação onerosa” com bens e serviços — e isso alcança, diretamente, o mercado imobiliário.
De forma simples, o IBS e a CBS passam a incidir em situações como:
- compra e venda e permuta;
- locação (aluguel), cessão onerosa e arrendamento (incluindo o rural);
- administração e intermediação imobiliária;
- construção civil, incorporações e parcelamento do solo;
- e até em hipóteses em que o Fisco entender que houve operação “a valor abaixo do mercado”.
O recado é claro: o sistema novo será menos tolerante a estruturas “informais” ou subavaliadas.
2) A base de cálculo tende a ser o “valor de mercado” quando o preço não for crível
Um dos pontos mais sensíveis é que, em diversas situações, a base para IBS/CBS pode deixar de ser o valor declarado no contrato e passar a ser o valor de mercado — por exemplo:
- quando o negócio não tiver valor definido;
- quando envolver contraprestação não monetária;
- quando ocorrer entre partes relacionadas (familiares e pessoas com vínculos próximos);
- quando o preço for claramente incompatível com operações comparáveis.
Em termos práticos: operações “por fora”, subavaliações e ajustes artificiais de preço ficam muito mais arriscados — e mais fáceis de detectar.
3) Pessoa física: em certos casos, você pode virar “contribuinte do IBS/CBS” como se fosse empresa
Hoje, o proprietário pessoa física normalmente pensa apenas no Imposto de Renda (e, no caso de venda, no IR sobre ganho de capital). Com a Reforma, algumas pessoas físicas podem ser enquadradas no regime regular do IBS/CBS se a atuação com imóveis ultrapassar certos limites.
Em linguagem simples, a pessoa física passa a ter maior risco de ser tratada como “atividade imobiliária” quando:
- loca/arrenda mais de 3 imóveis e recebe acima de R$ 240 mil/ano com isso; ou
- vende mais de 3 imóveis em determinadas condições (especialmente quando adquiridos há menos de 5 anos, com regras próprias); ou
- vende mais de um imóvel construído por ela mesma em janela de tempo definida em lei.
Isso é especialmente relevante no meio rural: arrendamento de fazendas e contratos recorrentes podem colocar proprietários em faixas de tributação muito mais pesadas.
4) Locação e arrendamento: o custo tributário pode subir de forma relevante
No modelo atual, a pessoa física paga IR sobre rendimentos de aluguel/arrendamento conforme a tabela progressiva. Com a implantação do IBS/CBS, dependendo do enquadramento, o proprietário pode sofrer uma carga adicional relevante, elevando significativamente a tributação sobre a receita bruta.
Para quem tem renda imobiliária relevante, essa mudança exige revisão de estratégia, pois pode ocorrer:
- perda de eficiência fiscal na pessoa física;
- necessidade de reavaliar estruturas patrimoniais (holding);
- reprecificação de contratos e revisão de cláusulas (reajuste, prazos, garantias, forma de pagamento, documentação).
5) Holdings patrimoniais: “uso gratuito do imóvel” e relações familiares entram no radar
Um ponto que tende a ganhar enorme atenção é o tratamento de situações comuns em planejamento patrimonial, como:
- integralizar um imóvel na holding e o antigo proprietário continuar usando o bem;
- operações internas entre familiares (partes relacionadas);
- cessões gratuitas ou “sem preço”.
Em cenários assim, pode surgir risco de o Fisco considerar uma “operação tributável” pelo IBS/CBS, ainda que não haja pagamento em dinheiro.
Uma alternativa técnica comum: nua-propriedade + usufruto
Em determinados casos, uma estrutura possível para reduzir risco e dar coerência jurídica/econômica é:
- a holding ficar com a nua-propriedade; e
- o instituidor manter o usufruto (inclusive com cláusulas de “direito de acrescer” entre usufrutuários, quando aplicável).
Isso precisa ser feito com extremo cuidado registral e com propósito negocial claro, mas costuma ser um caminho mais robusto do que soluções improvisadas.
6) Compra e venda: além do IR sobre ganho de capital, pode existir IBS/CBS em certos cenários
A venda de imóvel pela pessoa física continua sujeita ao IR sobre ganho de capital (com regras próprias, isenções e redutores em alguns casos). O ponto novo é que, se a pessoa física for enquadrada como contribuinte do IBS/CBS, pode haver uma camada adicional de tributação sobre a operação.
Em outras palavras: a venda pode deixar de ser “apenas IR” e passar a ter um componente de IVA, conforme o enquadramento e a natureza da atividade.
Já para pessoas jurídicas, o impacto dependerá muito de:
- qual é o objeto social real da empresa;
- como os imóveis estão contabilizados (estoque/ativo circulante versus ativo imobilizado);
- e se há coerência operacional ao longo do tempo (reclassificações “de última hora” tendem a ser desconsideradas).
7) Fiscalização: o jogo muda com CIB, SINTER e cruzamento de dados (com apoio de tecnologia)
Outro elemento decisivo é o salto na capacidade de fiscalização. A partir de 2026, com implementação gradual, entram em cena instrumentos como:
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): inventário nacional de imóveis;
- SINTER: integração de informações territoriais e cadastrais, com compartilhamento por cartórios e registros;
- e maior uso de cruzamento de dados e tecnologia para identificar incoerências de mercado.
O resultado prático é uma tendência de:
- menos “zonas cinzentas”;
- mais autuações por subavaliação, informalidade e omissão;
- mais necessidade de documentação e coerência econômica nas estruturas.
Conclusão: a reforma torna o ambiente imobiliário mais desafiador — e quem se antecipa ganha
A Reforma Tributária não é apenas uma troca de impostos. Ela muda o grau de exigência, o nível de rastreabilidade e a forma de enquadramento de operações imobiliárias. Entre 2026 e 2033, haverá um período de transição em que muitos contribuintes serão pressionados a adaptar contratos, estruturas patrimoniais e governança fiscal.
Para o proprietário rural e urbano, a mensagem é objetiva: operações que antes “passavam” por informalidade, subavaliação ou falta de estrutura tendem a se tornar mais caras e mais arriscadas. Planejamento preventivo — especialmente antes de venda, reorganização patrimonial, locação/arrendamento relevante — deixa de ser um luxo e passa a ser um fator de preservação patrimonial.
Agende uma reunião de revisão fiscal e estruturação da operação
Se você vai vender, já vendeu, aluga ou arrenda imóveis (urbanos ou rurais) e quer entender como reduzir riscos e estruturar a operação com eficiência fiscal e segurança jurídica, posso conduzir uma análise técnica do seu caso.
