Princípio da Legalidade no Registro de Imóveis
Raphael Augusto Almeida Prado
O princípio da legalidade está consubstanciado no sistema pelo qual o oficial de registro de imóveis verifica se o título que lhe foi apresentado contém os requisitos legais, obedecendo a sequência já mencionada do protocolo, qualificação e registro lato sensu (registro ou averbação).
O art. 221 da LRP informa que somente serão admitidos a registro I – as escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II – escritos particulares autorizados em lei e aqueles com força de escritura pública; III – atos autênticos de países estrangeiros; IV – títulos judiciais; e V – contratos ou termos administrativos, assinados com um dos entes federativos.
Há, no ordenamento jurídico, de maneira esparsa, diversos títulos que dispensam a escritura pública, permitindo que o oficial pratique atos de registro lato sensu.
Dentre eles, destacamos a alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/97); a alienação de imóveis da União; o compromisso de compra e venda; títulos decorrentes de transações praticadas no âmbito do SFH e SFI; a compra e venda por consórcio; cartas de arrematação (Art. 37 do Decreto 70/66); e contratos com valor inferior a 30 salários-mínimos (art. 108 do Código Civil).
A análise desses títulos requer especial atenção do oficial, justamente porque não passaram sob o crivo inicial do tabelião de notas, sendo o procedimento de qualificação necessariamente mais cauteloso.
Vale sempre lembrar que as ordens judiciais diferem dos títulos judiciais.
Sobre o tema, a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, nos autos n. 1019039-93.2019, andou bem ao definir o seguinte:
(a ordem judicial) se caracteriza pela natureza obrigatória, em que ato jurisdicional de juiz demanda a realização de determinado ato, sob pena de descumprimento, independentemente da verificação de requisitos legais pelo Oficial, salvo excepcionalmente quando houver manifesta incompetência em razão da matéria. Já os títulos judiciais, apesar de sua origem judicial, são passíveis de qualificação, porquanto é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a ele cabe a análise formal, das peculiaridades extrínsecas do título, para verificação do cumprimento dos princípios registrais.
No caso em questão, foi exarado um mandado de penhora de imóvel que estava matriculado em nome de uma incorporadora, e não do devedor executado, tendo o Judiciário firmado entendimento de que o mandado de penhora é um título judicial e, portanto, seria passível de qualificação registral.
Logo, havendo violação ao princípio da continuidade, negou-se a averbação em sede de pedido de providências.
Veja-se que o oficial jamais deverá adentrar ao mérito da questão judicial, atendo-se apenas aos elementos extrínsecos dos títulos judiciais que lhe são apresentados.
Assim, tem-se que o oficial, ao longo do procedimento de qualificação registral de um título judicial, deverá estar atendo aos princípios do direito registral, à competência absoluta da autoridade judiciária, à existência de relação lógica entre o título e a sentença (nexo causal), ao aspecto formal e aos requisitos extrarregistrais, como questões urbanísticas ou tributárias, por exemplo.
Há grande discussão sobre a possibilidade de se registrar títulos anuláveis, como a venda e compra feita por ascendente a descendente sem a aquiescência dos demais descendentes.
Nesses casos, em que o título revela um negócio jurídico que guarda um potencial defeito passível de anulação (nulidade relativa), entendemos que o oficial deve proceder com o registro, a fim de conferir publicidade ao ato e permitir que os eventuais prejudicados pleiteiem em juízo a anulabilidade dentro do prazo previsto em lei.
Ademais, os defeitos que ensejam anulabilidade do negócio jurídico são passíveis de convalescimento pelo decurso do tempo e o oficial de registro de imóveis não possui competência para apreciar de ofício questão que sequer o juízo teria.
