Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Raphael Augusto Almeida Prado

A adjudicação compulsória em regra é exercida pela via judicial e consiste no procedimento pelo qual o adquirente de um imóvel não recebe do vendedor a escritura pública definitiva de venda e compra ou permuta, por exemplo.

Na prática jurídica, é comum nos depararmos com casos em que o vendedor de uma propriedade se recusa a outorgar a escritura ao comprador ou fica impossibilitado de fazê-lo em razão de motivos como incapacidade civil, ausência, etc, mesmo tendo o comprador quitado o preço.

Trata-se de uma ação pela qual o compromissário comprador se volta contra aquele titular de domínio do imóvel compromissado que se omitiu quanto à outorga da escritura definitiva, tendente ao suprimento judicial dessa outorga, mediante sentença judicial constitutiva do direito de propriedade.

O Código Civil estabelece nos arts. 1.417 e 1.418 que a promessa de venda e compra com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e registrada na matrícula do imóvel gera direito real de aquisição e que o promitente comprador pode exigir do vendedor a outorga dessa escritura (título aquisitivo), residindo aí o amparo legal à pretensão do adquirente.

A Lei n. 14.382/2022 inovou no ordenamento jurídico pátrio e trouxe a figura da adjudicação compulsória extrajudicial, acrescentando à Lei de Registros Públicos o art. 216-B, que estabelece que sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis.

Esse dispositivo legal apresenta o rol de documentos que devem instruir o requerimento que será apresentado ao oficial de registro de imóveis, como o instrumento de compra e venda ou cessão, a prova do inadimplemento da obrigação do vendedor, ata notarial com a identificação do imóvel, certidões forenses, comprovante de recolhimento do ITBI e procuração com poderes específicos ao advogado para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial.

Por seu turno, a fim de regulamentar a matéria e propiciar maior segurança jurídica ao registro de imóveis, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) emitiu o Provimento n. 150 do CNJ, estabelecendo regras adicionais àquelas previstas no art. 216-B da Lei de Registros Públicos e alterando o Provimento 149/CNJ.

A medida em questão tende ao movimento de desjudicialização e resolução extrajudicial de conflitos, conferindo maior celeridade e economia para as partes. Além das normas mencionadas, é importante que o operador do direito atente-se às normas dos serviços extrajudiciais dos respectivos Tribunais de Justiça Estaduais.